Раздел 1. M&A-сделки с недвижимостью: где и как критична пожарная безопасность

В структуре сделок M&A, в которых участвуют объекты недвижимости, пожарная безопасность часто оказывается в слепой зоне. Это неочевидная, но критичная часть due diligence: игнорирование этого аспекта может повлечь не только корректировку стоимости актива или юридические споры, но и компрометацию всего проекта. Неудовлетворительное состояние систем ПБ, отсутствие актуальных разрешений, нарушения проектной документации — каждая из этих проблем способна сорвать сделку или влечь за собой уголовные последствия.

Недоработка в проверке ПБ превращается в мощный репутационный, финансовый и регуляторный риск. Особенно это видно на сделках с крупными логистическими хабами, производствами или объектами с массовым пребыванием людей. Сценарии «купили, не проверив — получили штраф, остановку эксплуатации и судебную тяжбу» здесь реалистичны и подтверждены многократной практикой. В случае пожара на приобретённом объекте без должного аудита последняя строчка в аварийном протоколе станет первым пунктом в исковом заявлении против покупателя.

Для инвестора это означает возможную невозвратность вложений. Для банков — неликвидный актив в залоге. Для юриста — отсутствие квалифицированной оговорки в SPA. Для risk-менеджера — невыполненный KPI по организации безопасной сделки. А для девелопера — затягивание или отмена запуска проекта.

Кому особенно важно дочитать до конца:

• Инвестиционным командам, анализирующим объекты с точки зрения IRR и бизнес-кейса. Аудит ПБ — это не затраты, а сохранение плановой доходности.
• Юристам в структуре сделки: качественное ПБ-заключение способно зафиксировать существенные нарушения и нивелировать ответственность покупателя через условия договора.
• Девелоперам и интеграторам, работающим со сложными многофункциональными объектами. Пожарная безопасность — одна из самых чувствительных областей к несоответствиям между проектом и фактом эксплуатации.
• Операционным директорам и инженерам, оценочным подразделениям, техническим консультантам — аудит ПБ позволяет прогнозировать необходимые CAPEX в рамках владения активом.
• Банкам и финансовым консультантам, чья оценка рисков при проектном или ипотечном финансировании требует обоснования возможности ввода объекта в эксплуатацию.

Материал ниже — не пересказ норм или обзор стандартов, а алгоритм анализа. Он ответит: как содержащиеся в объекте риски трансформируются в убытки, как читать документы ПБ-аудита и как эти данные вписать в модель сделки.

1.1 Структура типичной сделки M&A с участием объектов недвижимости

M&A-договор с включением недвижимого актива подразумевает два слоя риска: юридический и физический. В первом важны права собственности, аренды, запреты. Во втором — фактическое состояние объекта, в том числе его безопасность. В структуре due diligence комплексно проверяются:

• право собственности или аренды;
• наличие и соответствие разрешительной и проектной документации;
• технические параметры инженерных систем;
• эксплуатационные отклонения от законодательства и проектных решений;
• история аварий, предписаний ГПН или РТН;
• соответствие объекту требованиям Страховщиков, Банков, Инвестора.

Пожарная безопасность, как один из элементов технического due diligence, пересекается с ключевыми зонами: допусками к эксплуатации, возможностью изменения назначения, необходимостью модернизаций систем (например, противопожарной защиты, систем дымоудаления, автоматизации и эвакуации).

1.2 Типы объектов, в которых аудит ПБ особенно критичен

Неравнозначность объекта по уровню пожарного риска должна определять приоритет проверки.

Тип объекта	Ключевые риски ПБ
Склады с ГСМ, химическими веществами	Взрывопожароопасные зоны, спецусловия СП, обязанность наличия систем пенного тушения
Торгово-развлекательные центры (ТРЦ)	Сложная архитектура, массовость, проблемы с эвакуацией и дымоудалением
Гостиницы	Пожарная автоматика, эвакуационные пути, смежные жилые и обслуживающие зоны
Производственные комплексы	Нагрузка на ПБ от спецификации деятельности, зона РТН и особые регламенты по ФСЗ
Логистические хабы и фулфилменты	Широкие пролёты, стеллажи, необходимость объёмного расчёта ПБ-нагрузки

Именно по этим объектам чаще всего выявляются нарушения, ведущие к обязательной модернизации, приостановке эксплуатации или невозможности страхования.

1.3 Юридические, операционные и финансовые последствия невыявленных нарушений ПБ при сделке

Игнорирование скрытых ПБ-проблем приводит к трем уровням последствий:

• Юридические: Споры между сторонами сделки по определению "существенных обстоятельств", правовой дефект сделки (например, если объект после покупки получил запрет на эксплуатацию).
• Операционные: Снижение функциональности актива (например, ограниченная наполняемость арендаторами), невозможность перепрофилирования.
• Финансовые: CAPEX на устранение, потеря кэшфлоу от арендаторов, невозможность получения ОСАГО или банковского кредита.

Примеры:

• Москва, 2019: После сделки по покупке ТЦ выявлено, что системы дымоудаления не соответствуют расчётным параметрам этажности. Арендаторы подали иски о невозможности эксплуатации. Магнитудой ущерба стало снижение арендного потока на 40%.
• Ленинградская область, 2020: Завод по производству лакокрасочной продукции передан новым собственникам. При аудите (уже после сделки) установлено отсутствие действующей документации о вводе в эксплуатацию автоматической системы пожаротушения. По итогу — штрафы, приостановка и последующая реструктуризация для завершения работ.

1.4 Когда аудит ПБ становится стоп-фактором сделки

Не каждая проблема с ПБ — повод отменять сделку. Но есть случаи, когда риски признаются «красными флажками», не поддающимися компенсации:

• Системная фальсификация всей документации ПБ, включая проектную, исполнительную и эксплуатационную
• История предписаний на приостановку, включая запреты ГПН или возбуждение дел об административном приостановлении деятельности
• Обнаружение несоответствия строительных решений базовым СП или СТУ с фиксированным отказом ГПН в согласовании
• Случай тяжелых последствий (пожар с жертвами или ущербом выше 10 млн руб.) в последние 3 года с текущими необновлёнными инженерными системами

Кейсы M&A, в которых аудит ПБ стал stop-фактором, входят в практику крупных юридических и консалтинговых фирм. Так, в 2021 году международная девелоперская компания отказалась от покупки складского комплекса в Подмосковье после того, как аудит ПБ показал фактическое неподключение спринклерной системы к водоснабжению и отсутствие инструктажа среди персонала — при формально присутствующих документах.

Сделки в рисковой зоне по ПБ часто переходят в обсуждение «условий условной покупки», где обязательства сторон перераспределяются, или актив переводится на механизм escro-защиты.

Раздел 2. Что включает аудит пожарной безопасности в контексте due diligence

2.1 Отличие аудита ПБ от общего технического аудита

Пожарный аудит — это не дублирование технического аудита, а глубокий и специализированный анализ, требующий отдельных компетенций, нормативной базы и подхода. Сравнение ключевых различий:

Критерий	Технический аудит	Аудит пожарной безопасности
Цель	Оценка общего состояния здания и инженерных систем	Определение фактического пожарного риска, соответствия нормам ПБ, и выявление критичных отклонений
Регламентирующие документы	Технические регламенты, ГОСТы, строительные нормы	ФЗ-123, СП 1.13130, СП 5.13130, СП 7.13130, СП 484.1311500 и пр.
Исполнители	Инженеры-строители, эксплуатационные специалисты	Сертифицированные эксперты с опытом в области ПБ, лицензии МЧС/Минэкономразвития
Методика	Осмотр, актирование, визуальная и инструментальная фиксация	Анализ нормативной документации, проектных допусков, предписаний, расчетов по огнестойкости, пути эвакуации, расчет пожарных нагрузок

Специфика ПБ-аудита в том, что даже при идеально оформленных системах, формальное соответствие не всегда гарантирует реальную пожарную безопасность. Например, двери могут быть маркированы как EI-60, но по факту оказаться заменёнными на более дешёвые аналоги — такие случаи массово фиксируются при очных инспекциях.

2.2 Глубина проверки в зависимости от типа объекта

Степень детализации аудита ПБ зависит от функционального назначения объекта, его площади, этажности, степени огнестойкости и наличия взрывоопасных/пожароопасных зон. Приведённая ниже карта глубины позволяет сориентироваться:

Тип объекта	Обязательная глубина ПБ-проверки
Производственные здания категории А, Б, В1--В3	Полный аудит: расчёт пожарного риска, проверка СПЗ, проверка зон взрывоопасности, проверка на соответствие ГОСТ 12.1.004-91
Оптовые склады без постоянного персонала	Системная оценка ПБ в части категорий помещений, ППА, СДП и СПЗ. Анализ маршрутов эвакуации, подключения к водоисточникам
Офисные и административные здания	Проверка наличия систем оповещения, автоматики, классов ФК помещения, технической документации
ТЗ/ТРЦ более 4000 м²	Особо тщательный аудит маршрутных решений, огнестойкости конструкций, расчётов дымоудаления (программная модель), протоколы наладок

Именно по крупным и сложным объектам требуется привлечение профильного подрядчика с опытом работы по объектам уровня «Карусель», «О'Кей», «Wildberries». Простого визуального осмотра недостаточно: ПБ-системы стали IT-составляющей с протоколами Modbus, BACnet, OPC.

2.3 Интеграция аудита ПБ в общую структуру due diligence

По текущей практике на рынке аудита недвижимости интеграция блока ПБ часто происходит поздно — либо после финального term sheet, либо даже в процессе SPA. Это ошибка. Идеальная последовательность выглядит так:

1. На этапе Term Sheet включить clause о ПБ в разделе "technical due diligence clause".
2. Бриф со стороны заказчика формируется с делегацией права аудитора запросить все ПБ-документы от Продавца.
3. Аудит ПБ проводится вместе или параллельно с техническим и правовым аудитом.
4. Результаты оформляются отдельным техническим отчётом c заключением по рискам: допустимые/критические/неустранимые.
5. Результаты вносятся в SPA как часть disclosures или условий closing.

Кто инициирует аудит ПБ? Обычно — покупатель или его технический консультант. Реже — банковский структурный отдел (если касается проектного финансирования).

Какие документы предоставляются?

• Проектная документация (стадия РД и П)
• Паспорта на системы ПБ: пожарная сигнализация, СПЗ, оповещение
• Протоколы испытаний и наладок
• Акты приёмки систем в эксплуатацию
• Предписания ГПН (за 3–5 лет)
• Заключения о независимой оценке пожарного риска (если есть)
• Схемы эвакуации, планы, журнал инструктажей

2.4 Чек-лист обязательных направлений аудита ПБ

По результатам аудита формируется заключение с градацией рисков:

Категория выявленного отклонения	Характеристика	Влияние на сделку
Критическое	Полное несоответствие ключевым требованиям, высокий риск инцидента, невозможность легализации	Stop Deal / Пересмотр условий
Существенное	Нарушение требует затрат более 3–5% от стоимости объекта на устранение	Уменьшение цены / Обязательства устранения до closing
Допустимое	Нарушение признано устранимым без влияния на функционал	Рекомендации / Референс в disclosures

Именно наличие подобной чек-карты позволяет заказчику использовать аудит ПБ не только как инструмент контроля, но и как рычаг в переговорах по цене, duty of care и распределения рисков.

Раздел 3. Кто, как и когда проводит аудит ПБ в сделках M&A

3.1 Кто отвечает за инициацию — продавец, покупатель, третья сторона

Ответственность за инициацию аудита пожарной безопасности зависит от архитектуры сделки и позиции сторон в процессе переговоров. Стандартная практика рынка показывает такие сценарии:

• Инициатор — покупатель: наиболее распространённая модель. Инвестор или девелопер хочет понимать риски ещё до закрытия сделки. Это логично: потенциальный владелец будет нести ответственность после sign & close.
• Инициатор — банк или финансирующая структура: в проектах с привлечением заёмного капитала (особенно проектное или объектное финансирование), аудит ПБ становится частью проверки собственной службы управления рисками кредитора.
• Инициатор — продавец: в случае конкурентных сделок с несколькими претендентами. Продавец организует и оплачивает аудит для демонстрации «технической чистоты» объекта, что повышает доверие и потенциал сделки.
• Третья сторона по согласию: особенно в cross-border сделках, может быть нанят независимый консультант по соглашению сторон, чтобы избежать лоббирования интересов одной из них.

Важно учитывать: по факту проведения все результаты пожарного аудита чаще всего становятся собственностью заказчика. Это стоит заранее закрепить в соглашениях о неразглашении (NDA) и регламентировать переход прав на выводы и отчёты.

3.2 Юридическая и операционная ответственность за результаты

Юридическая ответственность делится на три уровня:

• Подрядчик-аудитор: отвечает по договору за корректность и полноту анализа. В случае ненадлежащей экспертной оценки и нанесения ущерба (например, если аудит упустил критическое нарушение) может быть предъявлен регрессный иск при наличии условия ответственности в контракте.
• Заказчик аудита (инвестор или продавец): сам несёт риски неполной проверки при недостаточном техническом задании или отказе от обследования. У суда не вызывает сомнений, что именно заказчик управляет областью проверки.
• Продавец объекта: несёт ex post ответственность только в случае прямой фальсификации документации, сокрытия фактов предписаний или неправильной информации, предоставленной сторонам аудита. Это может быть закреплено в SPA как representations and warranties.

Операционный риск — это зона будущего владельца. Даже если продавец скрыл неисправность, с момента перехода титула вся эксплуатационная правоспособность ложится на покупателя. Отсюда рекомендация: аудит ПБ — обязанность, а не опция.

3.3 Требования к подрядчику: лицензии, опыт, репутация

При выборе компании, проводящей аудит ПБ, необходимо ориентироваться на совокупность следующих факторов:

1. Наличие действующих лицензий Министерства МЧС или Минэкономразвития на оценку пожарного риска и выполнение работ по обследованию систем ПБ. Такие лицензии не оформляются по упрощённой схеме.
2. Наличие квалифицированных специалистов, прошедших аттестацию в области пожарной безопасности, с регистрацией в реестрах НОСТРОЙ или Минэкономразвития по направлению ПБ.
3. Референс-лист именно по объектам M&A, а не просто выполнение ПБ-обслуживания. Аудит сделки требует иначе выстроенной логики отчётности, точного risk-профилирования, понимания SPA-составляющей.
4. Страхование профессиональной ответственности от 10 млн руб. и выше. Это защита заказчика в случае ошибки эксперта или пропущенного нарушения.
5. Наличие технической базы для инструментальных измерений: тепловизоры, дымогенераторы, средства проверки протоколов СПЗ, возможность имитационных сценариев.

Предпочтение должно отдаваться фирмам, имеющим опыт сопровождения крупных активов недвижимости — торговых сетей, производственных кластеров, крупных складских комплексов. Слишком «мелкие» подрядчики часто не имеют достаточных компетенций и операционного понимания рисков сделки.

3.4 Сценарии "ускоренного аудита" — допустимы ли, и когда?

Ускоренный аудит ПБ — это формат экспресс-анализов, проводимых в срок от 3 до 7 рабочих дней. В ряде случаев допускается такая модель при определённых условиях:

• Объект — небольшое отдельно стоящее административное здание, без производственных или складских зон.
• Полный пакет документации предоставлен и подтверждён.
• Объект активно эксплуатируется, находится под системной обслуживающей компанией и инспекции уже проводились недавно.
• Команды продавца и покупателя заранее согласовывают минимальный объём проверки и отказываются от глубокой инструментальной диагностики.

Однако такие аудиты всегда несут повышенные риски:

1. Инструментальная часть анализов исключается — ни замеров уровня давления, ни открытия кабельных шахт, ни имитации фактического пожара.
2. Аналитическая часть основана не на собственных данных аудитора, а на представленных материалах — что повышает шанс ошибки или искажения.
3. Ответственность за риски недопроверки формально ложится на заказчику. В отчёте указывается ограниченный характер исследований.

Стратегически, ускоренный аудит имеет смысл либо при двустороннем согласии как предварительный этап, либо в качестве частиэтапной процедуры — с последующим расширением области проверки уже после подписания NDA и LOI. Рекомендуется в отчётах ускоренного формата: отдельно обозначать "проверено визуально", "документально подтверждено", "не проверено", чтобы не было иллюзии комплексности анализа.

Раздел 4. Особенности оценки объектов с "пожарной историей": кейсы и практика

4.1 Как трэковая история объекта влияет на стоимость сделки

Наличие у объекта так называемой «пожарной истории» (предыдущие инциденты, пожары, серьёзные нарушения предписаний ГПН) оказывает прямое влияние на его текущую оценку в сделках M&A. Речь не только о физическом износе или повреждениях. Даже незначительный пожар в прошлом может стать причиной:

• Ростов страховых премий и переподписания полисов ПБ
• Невозможности получения нового страхового покрытия без существенных инвестиций в реконструкцию
• Снижения интереса у арендаторов — из—за имиджа, безопасности, нарушение работы
• Ограничений по перепрофилированию (если пожар был связан с категорией помещения)
• Отказов службы надзора в выдаче новых заключений при попытке перевода в другую функциональную зону

По данным консалтинговой компании Knight Frank, объекты с подтверждённой историей пожаров или системных предписаний ПБ демонстрируют среднее снижение рыночной стоимости капитала до 8–14% по сравнению с сопоставимыми объектами в рамках одной категории и региона. На первичном рынке (объекты без истории эксплуатации) премия к стоимости достигает 22–25%, обусловленная снижением регуляторных рисков.

4.2 Объекты с пожаром в прошлом: когда можно покупать, когда — нет

Оценка допустимости инвестиций в объекты с историей ПБ-инцидентов требует рассмотрения совокупных факторов:

Фактор	Условие	Рекомендация
Характер происшествия	Локальный пожар без человеческих жертв, ограниченный ущерб, быстро локализован	Допустима сделка с дополнительной проверкой закрытия последствий
Реакция надзорных органов	Было предписание, исполнено, имеются акты закрытия проверки	Требует детального анализа, но скорее безопасно
Формальные последствия	Была приостановка эксплуатации или возбуждение дела по ст. 20.4 КоАП РФ	Риск существенен, необходим детальный юридический и технический аудит
Повторяемость случаев	Пожары происходили неоднократно за последние 3 года	Высокий риск — объект нерекомендован к приобретению

Также делается анализ, были ли произведены конструктивные изменения после пожара, выдавались ли новые заключения по ПБ, какова судьба управляющей компании или арендаторов. Объект, восстановленный после тяжелого пожара, но с документами прежнего состояния — это очаг риска до проведения полной экспертизы.

4.3 Реструктуризация рисков через спецусловия в SPA (договоре купли-продажи актива)

В M&A-договорной практике активно применяются механизмы компенсации и перераспределения ПБ-рисков. Это особенно актуально при наличии негативного аудита или истории нарушений. Основные методы:

• Отложенная часть оплаты (holdback) — часть покупной цены удерживается до устранения выявленных нарушений ПБ за счет продавца. Например, 5–10% от суммы сделки сроком до 9 месяцев.
• W&I (Representations and Warranties) страхование — используется, если продавец отказывается устранить нарушения, а покупатель страхует риск за свой счёт с включением ПБ как оговоренного исключения.
• Условный closing — завершение сделки связывается с предоставлением документов об устранении нарушений (акты ГПН, сертификаты монтажа и пуско-наладки).
• Escrow-счет — часть средств размещается на эскроу-гарантии и высвобождается при проверке факта устранения рисков.
• Side letter к SPA — отдельное соглашение сторон, описывающее поэтапный план устранения проблем ПБ, включая требования к подрядчику, срок и аудит подтверждающего лица.

Такая гибкая модель даёт сторонам инструменты для сохранения структуры сделки даже при наличии проблем, без существенного ущерба интересам и с контролем расходов на устранение.

4.4 Кейсы

Эти практики показывают: объекты с «пожарной историей» — не всегда табу, но требуют иного подхода и инструментов защиты интересов сторон. Аудит ПБ становится не только способом выявления проблем, но и основанием для переоценки, применения права продавца на устранение и использования структурных инструментов защиты сделки.

Раздел 5. Часто упускаемые аспекты при due diligence пожарной безопасности

5.1 Проблемы на стыке архитектурных решений и пожарных норм

Одним из самых распространённых источников нарушений являются архитектурные решения, принятые без учета актуальных требований СП по пожарной безопасности. Часто проектировщики, особенно в зданиях, возводившихся до 2010 года, фокусировались на функциональности и экономии, не сопоставляя это с регламентами, изменившимися за последние годы. Даже в новых зданиях архитекторы допускают следующие ошибки:

• Сужение эвакуационных проходов из-за встроенной мебели и дизайнерских решений;
• Неправильная отделка по классу пожарной опасности материалов (Г4, В3, Д3) в путях эвакуации;
• Открытые шахты эскалаторов и стеклянные атриумы без отсечных противопожарных конструкций в ТЦ;
• Ограждения, не соответствующие по высоте требованиям СП в лестничных клетках и балконах;
• Заниженные ограждающие конструкции в помещениях с высокой пожарной нагрузкой, что приводит к быстрому распространению огня через смежные помещения.

Архитекторы могут ссылаться на главу «архитектурно-планировочные решения» СП 1.13130.2020, но при этом не учитывать, что без обоснованного расчета невозможны отклонения от стандартов без заключения ГПН или независимой оценки риска. Такие ошибки становятся критичными при вводе объекта в эксплуатацию или очередной проверке ГПН, особенно если здание сменило назначение (например, из офисного в гостиничное).

5.2 Объекты с временными строениями и сезонными модулями: имеют ли значение

Временные строения — палатки, летние кафе, уличные павильоны, складские тенты, модули охраны и КПП — в большинстве случаев ошибочно исключаются из аудитных процедур. На практике они являются:

• Источник потенциального возгорания (особенно тенты и ПВХ-покрытия);
• Барьер на пути основной/резервной эвакуации (например, перегородка на пути от склада к лестничной клетке);
• Склады с ГСМ или оборудованием без утверждённого места хранения;
• Объекты без элементарных ПБ-средств — огнетушителей, автономной сигнализации, молниезащиты.

Согласно требованиям Правил противопожарного режима и ФЗ-123, любые дополнительные конструкции, даже некапитальные, при фактической эксплуатации объекта подлежат анализу на соответствие нормам. Особенно важно это для бизнеса, где временная инфраструктура становится постоянной частью эксплуатации: уличная зона оборудована кабелями, обогревателями, кухонными плитами. Такие зоны в случае инцидента увеличивают ущерб, нарушают последовательность эвакуации и становятся основанием для регуляторных штрафов.

Рекомендация: Включать в техническое задание на аудит обследование временных и отдельно стоящих модулей. Как минимум — визуально оценить линейные размеры, материалы, пути эвакуации, источник питания, наличие ПБ-средств.

5.3 Аспекты эксплуатации: система обслуживается формально, но фактически не работает

Одна из ключевых ошибок—принятие наличия договоров на обслуживание ПБ-систем за знак их работоспособности. В реальности распространены случаи, когда:

• Сигнализация числится обслуживаемой, но часть извещателей давно неактивна (не горит индикатор, нет связи с центральным пультом);
• Спринклерная система заполнена, но не подключена к работающему водоснабжению или имеет заедание заслонок;
• Модули порошкового тушения с истекшим сроком эксплуатации — «висят на потолке», но не функциональны;
• Программы централизованного управления (типа SCADA) не обновлялись и не соединены с действующей системой видео/сигнализации, работа ведется в ручном режиме;
• Формально проведённые испытания либо фальсифицированы, либо не зафиксированы объективно. Например, фото в темноте, отсутствие номера зоны и даты.

Подробнее, системы ПБ состоят из сложной инфраструктуры, и даже один недоработанный элемент (например, отсутствие контроля доступа или ручной запуск без демпфера) превращает автоматическую систему в бесполезную. Простая проверка технической документации без проверочного запуска и инструментального тестирования (дымогенератор, тепловая инерция, пульт связи) — это иллюзия контроля.

Инструментально проверяется:

• Работа извещателей и связь с контрольным пультом;
• Функция оповещения на разных уровнях — текст, свет, звук;
• Реакция резервного питания на отключение основного;
• Плотность закрытия противопожарных дверей и герметичность клапанов.

Вывод: Проверка на предмет реального функционирования ПБ-систем — необходимый этап, без которого аудит теряет половину своей ценности. Проверять исполнение, а не подпись в журнале.

5.4 Проверка документации на соответствие проекту и реальности — ключевой недооценённый блок

Многие аудиты ограничиваются изучением разрешительной документации, не соотнося её с фактическим состоянием. В результате возникает следующая проблема:

"Согласно проекту, предусмотрена система спринклерного тушения в зоне хранения гофротары. Фактически — зона переоборудована в сервисный цех, система не работает, а проект не актуализирован."

Основные несоответствия:

• Зоны назначения помещений не совпадают — например, офис переоборудован в серверную без усиленной СПЗ;
• Конструктивные изменения — пробитые стены, перегородки, суженные лестничные марши, не зафиксированы в планах БТИ или исполнительной документации;
• Системы ПБ размещены не по ранее утверждённым схемам;
• Имеется разрешённый проект, но его решения уже устарели относительно действующих норм (по СП 5.13130.2020);
• На проекте указано наличие дублирующей ПАСС (пожарная автоматика систем СД), но фактически она не функционирует.

Аудит без синхронизации проекта и объекта — неполноценен. Любые изменения в зонах функциональности, нагрузке, отделке, техническом назначении, системах вентиляции влияют на требования ПБ. Поэтому обязательным элементом должно быть сопоставление:

• Назначения помещений — по факту и по проекту;
• Расположения оборудования ПБ — чертёж и реальность;
• Уровня автоматизации и заложенных алгоритмов.

Методика: берётся план-схема (проектная + исполнительная документация), проводится физический осмотр и фотофиксация всех расхождений. Далее — экспертное заключение о допустимости этих расхождений и необходимости корректировок. Такой тип ревизии показывает наибольший эффект в старых зданиях (>7 лет) и объектах с активным перепрофилированием.

5.5 Фальсификация положительных заключений и как их распознать

Формально объект имеет положительное заключение об оценке ПБ или акты эксплуатации систем, все бумаги в порядке — и вскоре происходит инцидент. Причина: фальсификация или сомнительная природа выданных документов. Распространенные схемы:

• Заключения "оформлены, не обследуя объект": такие документы заказываются «по доверенности», но эксперт в реальности не выезжал на площадку;
• Протоколы испытаний скопированы с других объектов: только меняются номера помещений и даты;
• Акты подписаны без присутствия инспектора: подделываются подписи, особенно при неоформленных отношениях с обслуживающей организацией;
• Оценка риска выполнена "бумажно", а фактические параметры (например, скорость распространения огня, коэффициенты вентиляции) — не рассчитаны.

Как выявить?

• Уточнить ФИО и сертификаты эксперта, действительно ли он работает в указанной компании, была ли выездная проверка;
• Проверить документацию по фотофиксации объекта, наличие снимков именно с предметного объекта (уникальные детали);
• Сверить даты работ с производственным календарем (не проводят испытания на «23 февраля»);
• Проверять последовательность оформления: дата осмотра должна быть раньше акта, а не наоборот;
• Задать 1–2 уточняющих вопроса исполнителю: по схемам подключения, модельной зоне и способу расчета. Психологически фальсификаторы отвечают уклончиво, ссылаются на "мы всё сделали точно по нормам".

Итог: Только очная, независимая и квалифицированная проверка, с инструментальным подтверждением, позволяет отличить настоящий аудит от формального документа без юридической и практической ценности.

Раздел 6. Полный алгоритм: как организовать due diligence с включением аудита ПБ

6.1 Подготовительный этап: сбор документации, согласование области проверки

Организация качественного due diligence с включением пожарной безопасности начинается с формирования корректного технического задания и сбора исходных данных. Основные шаги:

1. Назначить ответственного за PБ-сегмент в рамках DD. Обычно — технический директор или внешний консультант от стороны покупателя.
2. Определить объём и цель аудита — комплексная проверка, верификация состояния по SP, подготовка акта для SPA-условий или подтверждение возможности страхования/эксплуатации.
3. Запросить от владельца/продавца пакеты документов:
   • проектную и разрешительную документацию (включая ТЗ на ПБ);
   • исполнительные схемы систем ПБ;
   • журналы инструктажей, проверки, протоколы наладки и ТО систем;
   • предписания ГПН (запрашиваются не менее чем за 3–5 лет);
   • документы по назначению помещений (планы БТИ, экспликации);
   • журналы пожароопасных работ;
   • отчеты об оценке риска, заключения независимых экспертов;
   • страховые отчёты и акты (если применимо).
4. Согласовать область проверки с заказчиком — этажи, специфические помещения, временные постройки, зоны арендаторов, неэксплуатируемые элементы (например, разгрузочные платформы).
5. Подготовить доступ и оповестить управляющую компанию — аудитор должен иметь физический доступ ко всем участкам, включая чердаки, подземные этажи, серверные, вентиляционные камеры.

На этом этапе критично прописывать границы аудита: стороны должны понимать, будут ли проверены, например, кабельные трассы внутри конструкций, или только открытые участки. Не менее важно — согласовать формат конфиденциальности и право раскрытия отчёта другим участникам сделки.

6.2 Полевая инспекция: визуальный осмотр, инструментальные замеры, беседы с эксплуатационным персоналом

Полевая работа — центральный этап. Она включает не просто «осмотр» объекта, а целостную комплексную оценку. Этапы инспекции:

1. Визуальный обход с фотофиксацией:
   • маршрут эвакуации, его протяженность, препятствия;
   • устройства оповещения и направление их действия;
   • состояние дверей, люков, преград, маркировки;
   • наглядные плакаты, схемы, наличие планов эвакуации;
   • контроль и наличие первичных средств ПБ (огнетушители, шкафы, ГПС);
   • степень доступности источников воды, запорной арматуры, гидрантов.
2. Инструментальные замеры (при наличии допуска и соответствующего оборудования):
   • давление и производительность спринклеров, время срабатывания;
   • проверка питающего напряжения ПБ-систем (220/24 В);
   • наличие сигнала с извещателей, групповая проверка ложных срабатываний;
   • тепловизионное обследование путей эвакуации, технических шкафов, панелей — на предмет перегрева / обрыва / замыканий;
   • сопротивление изоляции ПБ-кабелей (при превышении срока эксплуатации);
   • аэродинамические испытания систем дымоудаления — замер подачи и разрежения.
3. Интервью с сотрудником по охране труда или ПБ, представителем УК, ответственным за эксплуатацию:
   • какие работы производились в последние 12 месяцев;
   • были ли отказы системы, как реагировали;
   • как проводятся учения, эвакуации, проверка персонала;
   • доступ персонала и подрядчиков к техническим помещениям, журнал контроля.

Это этап, на котором реальность начинает отличаться от представленных документов. Основная задача — не подтвердить то, что есть на бумаге, а выявить, где физический объект не соответствует проекту, регламенту и ожиданиям.

6.3 Камеральный анализ и сравнение с нормами/проектной документацией

После выхода на объект аудиторы проводят камеральный анализ — сравнение собранной информации (визуальной, инструментальной, документальной) с требованиями нормативов и заявленного проекта.

В основном используется сопоставление:

• планов БТИ / проектных чертежей — с фактической планировкой помещения;
• составных элементов системы пожаротушения — с паспортами, монтажными актами и эксплуатационными программами;
• пассажиропотока по проекту — с реальной пропускной способностью путей эвакуации (особенно в объектах ритейла и гостиницах);
• категорирования помещений — с размещённым оборудованием (например, трансформатор в «Б1 зоне», не фигурирующий в документации);
• реализованных решений — с последними версиями СП (верификация нормативного обоснования решений: СП 1.13130, СП 5.13130, 484 и др.).

Для крупных объектов дополнительно готовится топологическая карта отклонений — визуализация с перечнем зон, требующих реконструкции или устранения несоответствий.

6.4 Подготовка отчёта: формат, выводы, что считается недопустимым риском

Отчёт по аудиту ПБ в рамках due diligence — это не просто акт технической проверки. Это стратегически значимый документ, на основе которого менеджмент и юридическая команда принимают финансовые и договорные решения. Он должен:

• иметь чёткую структуру (введения, осмотр, замеры, интервью, справка, выводы);
• включать фотофиксацию и схемы (в том числе с указанием отклонений);
• содержать таблицу отклонений: зона — нарушение — норматив — последствие — оценка риска — способ устранения;
• иметь градацию уровня риска:
  • критичный (нет допуска или запрещено по ФЗ);
  • высокий (влечёт предписание / нестрахуемость / ограничение эксплуатации);
  • средний (снижение надёжности / требуется устранение в течение 6 мес.);
  • низкий (рекомендации для оптимизации).
• включать заключение: возможно ли устранение в разумные сроки, кто должен нести расходы, влияет ли на цену сделки, возможность сделку закрыть при текущем состоянии.

Недопустимыми рисками признаются:

• отсутствие функционирующей системы СПЗ и сигнализации в зонах с категорией А/Б/В1;
• непроходимые эвакуационные выходы и/или блокированные лестничные клетки;
• отсутствие документации на системы пожаротушения на весь комплекс зданий;
• неустранённые предписания органов ГПН за период до 12 месяцев;
• подделка документов и отсутствие предыдущих актов приёмки систем;
• невозможность зафиксировать категорию здания из-за пересечений в функционале;
• инциденты ПБ без акта об устранении последствий.

6.5 Интеграция результатов аудита ПБ к решению о покупке или инвестиции

После получения итогового отчёта данные должны быть системно интегрированы в модель оценки инвестиционного риска и в документы SPA/Term Sheet:

• Оценка CAPEX на устранение нарушений (включается в модель IRR или ROI). Чаще всего — отдельной статьёй инвестиционного бюджета и учитывается в переговорах о цене.
• Рисковые зоны интегрируются в SPA как оговорки по due diligence («disclosed exceptions») или условия закрытия сделки.
• Страховая политика корректируется или обновляется с учётом рисков: пересматривается коэффициент франшизы, лимиты или предмет страхования для ПБ.
• Решение кредитных комитетов (в случае финансирования) может измениться в зависимости от тяжести выявленных нарушений: либо откладывается одобрение, либо увеличиваются гарантии.

Ключевой вопрос: можно ли устранить выявленные отклонения без перепланировки, без смены назначения и без лишения документации статуса актуальности. Если нет — это существенный дефект объекта, и сделка в такой конфигурации должна трансформироваться: снижение цены, отложенный closing, смена логики владения или escrow.

Аудит ПБ становится не финальной точкой, а механизмом принятия решений. Без него покупка — это операция вслепую, с непредсказуемым уровнем эксплуатационного риска и финансовой нагрузки.

Раздел 7. Законодательная база и её влияние на сделки с недвижимостью

7.1 Текущие ключевые нормативные акты: ФЗ-123, ПП РФ №1479, СП, ГОСТы

Фундамент проверки пожарной безопасности укоренён в нормативно-правовой базе, которая имеет статус обязательной при проектировании, строительстве, вводе в эксплуатацию и эксплуатации зданий. Составляющие нормативного поля ПБ включают:

• Федеральный закон №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» — базовый документ, определяющий нормативы к зданиям, оборудованию, проектам и эксплуатации. Устанавливает обязательные требования по огнестойкости, эвакуации, классам опасности.
• Постановление Правительства РФ №1479 от 16.09.2020 — утверждает перечень обязательных требований пожарной безопасности. С 2021 года стало ключевым документом, устанавливающим юридическую обоснованность норм к существующим и проектируемым объектам. Именно в нём зафиксировано, какие СП имеют юридически обязательную силу.
• СП (своды правил): регулярно обновляемые стандарты, в том числе:
  • СП 1.13130.2020 — эвакуационные пути и выходы;
  • СП 5.13130.2021 — системы пожарной сигнализации и пожаротушения;
  • СП 7.13130 — системы оповещения и управления эвакуацией;
  • СП 484.1311500.2020 — противопожарная защита объектов хранения и логистических комплексов.
• ГОСТы: применяются при сертификации средств ПБ (например, ГОСТ Р 53325-2012 — на оборудование сигнализации; ГОСТ Р 12.4.009 — огнетушители; ГОСТ Р 12.1.004 — системы вентиляции).
• Правила противопожарного режима — утверждаются Правительством РФ (в актуальной редакции с учётом изменений от 01.01.2021), регулируют эксплуатационную часть: хранение, режимы, журналы, инструкции, обязанности персонала.

В due diligence необходимо не просто изучение внутренних регламентов, а соотнесение объекта с актуальными версиями СП — особенно в контексте постановления №1479, где закреплён закрытый перечень обязательных правил. Это то, на что опирается ГПН при вынесении предписаний и судебные инстанции при разборе инцидентов.

7.2 Разница требований к новым и существующим зданиям

Пожалуй, один из самых серьезных и часто непонятых вопросов в практике due diligence: почему два здания одного типа имеют разные требования по пожарной безопасности?

Ответ — в правовом разграничении объекта по времени проектирования и ввода в эксплуатацию.

Категория	Требования
Новые здания (проект / ввод после 2021)	Обязаны соответствовать СП в редакции, действующей на момент выдачи ГПЗУ и утверждения проектной документации. Все решения должны быть обоснованы — включая расчёт пожарных рисков, подтверждение безопасной эвакуации, документация СПЗ / СПСУ должна быть по новым шаблонам.
Существующие здания (эксплуатируемые до 2021)	Не обязаны приводиться в соответствие новым СП, если они не проводят реконструкцию, техническое перевооружение или изменение назначения. Однако в случае выявления рисков ГПН вправе выдать предписание на устранение «нарушений, создающих угрозу жизни» вне зависимости от даты ввода объекта.

Это означает, что при проверке важно понимать не только состояние объекта, но и его «правовую историю» — была ли реконструкция, менялось ли назначение, зонирование, происходили ли аварии. Например, переоборудованный склад под фулфилмент-центр обязан пройти экспертизу по современным нормам (СП 484), даже если здание 2008 года.

7.3 Что изменилось с 2022 года и ключевые тренды на 2024–2027 гг.

За последние два года нормативная база в сфере ПБ претерпела важные изменения:

• С 1 марта 2022 года обязательность применения СП закрепляется исключительно через ПП РФ №1479. Только включённые в приложение СП подлежат безусловному применению. Остальные действуют как методические рекомендации.
• Начали действовать пункты об обязательной оценке эффективности ПБ-мер при расчётных методах, если проект использует отступления (методика Минстроя с применением CFD-моделирования).
• Расширена ответственность юридических лиц за непредставление информации или фальсификацию данных по системам ПБ при проверках (ФЗ №248-ФЗ от 31.07.2020, ст. 14).
• Появился отдельный реестр нарушений ПБ на территории РФ — действует с 2022 года, в него попадают систематические нарушители, сведения доступны органам сертификации и страхования.

Ожидаемые тренды до 2027:

• Переход к всеобщей цифровой паспортизации систем ПБ с возможностью мониторинга по QR / ГИС-системам ЖКХ;
• Интеграция ПБ-средств в BIM-платформы (Building Information Modeling) с возможностью верификации укладки, выбора трассы и расчёта эффективной зоны тушения в проектировании;
• Ужесточение требований к автоматике, использующей искусственный интеллект — в рамках соотношения между АПС и СКУД частично реализуются пилоты;
• Разработка национального стандарта по due diligence технического характера, включающего блок ПБ как отдельную экспертную зону (инициатива Минстроя и НОПРИЗ с 2023 г.).

Таким образом, инвестор или консультант, принимающий участие в сделке с объектом недвижимости, должен быть в курсе не только действующих норм, но и того, как ПБ развивается регуляторно: это влияет на будущую потребность в CAPEX, риск утраты допуска и даже перспективу перепрофилирования объекта.

7.4 Правоприменительная практика: можно ли учесть действующие упрощения?

Одним из часто задаваемых вопросов является следующий: можно ли обосновать отклонения от норм «старостью здания» или использовать действующие послабления по юморегулированию?

Ответ: частично, но только при соблюдении формальных условий.

По ряду направлений ПБ нормы действительно допускают:

• Оценку пожарного риска как альтернативу прямым расчетам (по утверждённой методике). Это особенно применимо к элементам эвакуации и автоматице;
• Использование технических условий (СТУ) в случае проектных отступлений (по согласованию с ГПН);
• Признание допустимости эксплуатационных отклонений на основании заключения независимой экспертизы — только при подтвержденной невозможности приведения в соответствие;
• Исключение некоторых требований из обязательных, если конкретный СП не входит в перечень ПП №1479 (например, ряд отраслевых СП);
• Анализ по приказу МЧС №382 и принятие упрощённых мер при низкой социальной значимости объекта (категория Ф5, например — склады).

Однако при due diligence важно подтвердить законность этих отклонений:

• Наличие действующего СТУ или заключения по оценке риска с регистрацией в МЧС;
• Сопроводительные документы, подтверждающие невозможность исполнения требуемых мероприятий;
• Акты проверок с отсутствием замечаний по данному пункту;
• Аналитика по страхованию: согласие страховой компании учитывать эти отклонения в тарифной политике.

Важно: если объект имеет неустранимые отклонения по ПБ и не оформил это в рамках законной процедуры одобрения (СТУ или ОР), то он со стороны ГПН считается нарушающим нормы — независимо от его возраста. Отсюда на практике — сделки, в которых покупатели со своей стороны вносят оговорку о целевом устранении рисков или принимают их очевидность и используют при торге.

Раздел 8. Как аудит ПБ влияет на оценку и финальную стоимость объекта

8.1 Примеры, когда аудит ПБ выявил критичные нарушения и скорректировал стоимость

Аудит пожарной безопасности непосредственно влияет на оценочную стоимость актива: как через увеличение необходимых инвестиций (CAPEX), так и через снижение уровня ликвидности и эксплуатационной доступности.

Примеры из практики:

• Складской терминал в Екатеринбурге: аудит выявил отсутствие допуска ГПН на часть помещений с категорией пожароопасности В1. Не была реализована система автоматического пожаротушения в зоне хранения продукции класса ПВХ. Оценочная коррекция — снижение на 8% от начальной цены + согласование бюджета на модернизацию в размере 17 млн ₽.
• Бизнес-центр в Санкт-Петербурге: по результатам ПБ-аудита были выявлены фиктивные акты обслуживания СПЗ. Более половины извещателей не работали. Оценка снизилась на уровне 11%, дополнительно введён escrow-счёт с суммой 10% на устранение и мониторинг.
• Гостиница в Тюмени: при экспресс-аудите ПБ выяснилось, что система дымоудаления на верхнем этаже не просто не подключена — она фактически отсутствовала, несмотря на наличие положительного заключения от местной инспекции. По итогу — покупатель вышел из сделки, несмотря на продвинутый stage, доказав в судебном порядке существенное нарушение условий due diligence.

Вывод: Даже при корректной общей оценке актива, блок ПБ может резко повлиять на стоимость, превысив допустимый порог капитальных вложений или сделав здание временно неэксплуатируемым.

8.2 Экспертная переоценка рисков

После завершения аудита ПБ часто возникает необходимость в экспертной переоценке объекта на основании обнаруженных рисков. Это касается в первую очередь:

• фактической ликвидности — если объект невозможно ввести в эксплуатацию без модернизации, его рыночная цена сдвигается в сторону distressed-уровня;
• эксплуатационных расходов (OPEX) — при неудовлетворительном состоянии ПБ-систем увеличивается стоимость содержания и регулярного ТО;
• риска остановок — наличие выданных предписаний с риском приостановки эксплуатации влечёт прямое снижение доходности коммерческого объекта;
• вариативности перепрофилирования — здания с «жёсткими» проектными рамками ПБ не могут быть легко перепрофилированы под иные цели без существенного вложения в СПЗ и эвакуационные решения.

Процесс экспертной переоценки идёт по модели discounted cash flow либо сравнительного анализа (с учётом CAPEX на устранение нарушений). Практика показывает: корректировка проводится в диапазоне от 5% до 20% стоимости. В случае иной стратегии владения (например, доход через аренду, а не resale) риски также влияют на ставку капитализации.

8.3 Как сделать аудит ПБ аргументом на переговорах

Качественный аудит может служить не только основой для отказа от сделки, но и инструментом усиления позиции на переговорах. Что использовать:

• Цифры: расчёт стоимости устранения выявленных нарушений — с внешним заключением подрядчиков. Это даёт основание просить снижение purchase price или получение компенсаций по escrow.
• Визуализация: фото, схемы, сопоставление проект-факт делают результат аудита убедительным источником для всех сторон: от юристов — до собственников.
• Сравнение с нормами: указание конкретных пунктов СП, ГОСТов, сроков, давности и нарушения кодов. Сырые формулировки типа «не работает» — неубедительны. Тезис «система дымоудаления — не соответствует СП 7.13130.2013 п.6.2, Smin < 2,5 м², фактически — 1,2 м²» — решающий в споре.
• Юридический вывод: оформленный или совместно составленный юристами SPA analysis, где ПБ включена в оговорки, риски и условия сделки. Аудит — объектив, но результат — влияние на юридический процесс.

Практика: в большинстве успешных сделок аудиторы и юристы работают синхронно. После технического этапа юристы вносят пункты аудита как приложения к SPA. Особенно эффективно — привязка устранения нарушений к хронологии closing (например, завершение монтажных работ к 60 дню).

8.4 Роль аудита ПБ в решении банков о проектном финансировании

Банки и инвестиционные фонды активно используют результаты аудита ПБ как часть собственных процедур оценки рисков. По ряду сделок в 2022–2023 гг. крупнейшие банки РФ закрепили в кредитных документах ПБ-требования как оценочную базу для залоговой стоимости.

Основные точки внимания банков:

• Наличие снова выданных заключений инспекций (ГПН, независимая экспертиза) за последние 12 месяцев;
• Закрытие всех выданных предписаний на дату due diligence;
• Функционирующие системы СПЗ без необходимости больших капзатрат (банки закладывают NPV отремонтированной СПЗ в структуру займа);
• Страхование объекта с согласием страховой компании на выдачу полиса с учётом текущего состояния ПБ.

Блокировка кредитования может наступить, если:

• объект признан «пожароопасным» без возможности приведения в норму без капитальной реконструкции;
• имеется установленный факт сокрытия нарушений или предоставления фальсифицированных оценок;
• в расчётной модели не предусмотрены расходы на устранение ПБ-несоответствий;
• проект невозможен к страхованию (например, по категориям пожара — А или Б, без механизма зонирования).

Банки используют аудит ПБ как выходной фильтр, в том числе перед выдачей финансирования на строительство, выкуп объектов, реструктуризацию и оценку ликвидационной стоимости. Поэтому инвесторам и девелоперам стоит рассматривать аудит не как «внутренний документ», а как важнейший элемент внешнего комплаенса.