Предыдущая часть
Что требовать от аудитора: структура отчёта и документы
Эффективность аудита пожарной безопасности напрямую зависит от глубины, компетентности и формата работы команды аудиторов. Ошибочно считать, что аудит ПБ — универсальная процедура, которую одинаково осуществляет любая инженерная служба.
Структура качественного отчёта
Качественный отчёт должен базироваться на методологии судебно-экспертной оценки и отвечать задачам юридической защиты, а не только информационному ознакомлению:
- Титульная часть — заказчик, объект, дата проведения, состав бригады аудиторов
- Методология — какие нормы, регламенты и методы использовались, ссылки на СП, ГОСТ, ТР
- Объём аудита — перечень охваченных систем, помещений, уровней, временных и инструментальных ограничений
- Описание объекта — назначение, дата ввода, используемые системы, история изменений проекта
- Объективные данные — фотоматериалы, схемы, выдержки из журналов, копии документов
- Выявленные отклонения — строгая фиксация несоответствий с нормативными обоснованиями (пункты СП или ФЗ)
- Риски — юридические, эксплуатационные, страховые, инвестиционные. Рекомендации по устранению с оценкой затрат
- Заключение — обобщение пригодности объекта к безопасной эксплуатации, оговорки, замечания
Важно
Финальный документ должен быть пригоден для представления в суде и включения в структуру SPA/DPA. Он не должен быть составлен в «инженерном» стиле без привязки к смысловым рискам для клиента.
Какие документы должен предоставить продавец/владелец
Даже опытный аудит невозможен без доступа к ключевой документации:
Обязательные документы для аудита
- Проектная документация (раздел о технических решениях по противопожарной защите)
- Исполнительные схемы систем: АПС, СОУЭ, дымоудаление, автоматическое тушение
- Сертификаты на установленные системы и оборудование (на актуальную дату)
- Декларация пожарной безопасности
- Акты ввода в эксплуатацию (акт ПНР, акты скрытых работ, акт работоспособности)
- Журналы эксплуатации АПС, тушения, огнетушителей
- Протоколы проверок, последний инспекционный отчёт МЧС
- Планы эвакуации, схемы противопожарного инструктажа
- Приказы о назначении ответственных за ПБ и документы об инструктажах
Ограниченный доступ = риск
При отсутствии этих документов можно с высокой вероятностью утверждать: системы неподконтрольны, их обслуживание не ведётся должным образом, отклонения не устранялись. Ограниченный доступ к информации сам по себе должен интерпретироваться как риск и повод для переговорных корректировок.
Вопросы аудитору до начала работ
Чтобы не получить «декоративное обследование», задайте аудитору следующие вопросы:
- Будет ли осмотр сопровождаться тестированием систем (пусковой контроль СПЗ и ПС)?
- Получим ли мы сравнительную таблицу соответствия объекта требованиям СП и ФЗ?
- Выдадите ли рекомендации по устранению с примерной бюджетной оценкой?
- Будет ли анализ эксплуатационной документации, или только «визуал»?
- Проверяете ли вы обоснованность проектных решений, а не только наличие оборудования?
- Предоставляете ли шаблон разграничения ответственности между арендатором и собственником?
- Имеете ли опыт представления результатов в судах или переговорах с госорганами?
Компетентный эксперт ответит уверенно, с примерами и пояснениями. Это также фильтр: компании, специализирующиеся на «косметическом аудите», отпадут сами.
Типичные ошибки при проведении аудита
Даже при формальном наличии аудита в составе Due Diligence зачастую допускаются критические ошибки, сводящие к нулю его практическую ценность. Эти ошибки создают ложное ощущение защищённости, которое в случае кризиса трансформируется в прямые убытки.
1
Поверхностный визуальный осмотр вместо аналитической экспертизы
Наиболее частый и грубый просчёт — подмена полноценной оценки ПБ визуальной инспекцией. Аудиторы ограничиваются осмотром огнетушителей, планов эвакуации и доступа к щитам СПЗ, не анализируя проектную документацию, журналы эксплуатации или работу систем в динамике.
Пример
На складе сданы все зоны, визуально присутствует СПЗ. При включении теста оказалось, что датчики не связаны с контрольной панелью — провода смонтированы, но не подключены. Противопожарная система — не табуретка. Её работоспособность нельзя оценить взглядом.
Как избежать
Требовать запуск системы в тестовом режиме и анализ проектного исполнительного плана.
2
Игнорирование неэксплуатируемых зон
Огромное количество нарушений локализуется в чердаках, технических этажах, подвальных и межэтажных пространствах. Однако аудиторы часто осматривают только зоны коммерческой эксплуатации.
Типичные скрытые дефекты:
- Отсутствующие огнезащитные муфты на проходах инженерных коммуникаций
- Самовольные проёмы в противопожарных перегородках
- Нарушения целостности огнезащитного покрытия
- Отсутствие дымоудаления в коридорах технических этажей
- Обломанные или закоксованные клапаны дымоудаления
Как избежать
Включить в ТЗ обязательный осмотр всех технических зон, включая чердаки, подвалы, шахты.
3
Недостаточный опыт аудитора в части проектных решений
Многие специалисты не умеют читать и анализировать проекты инженерных систем в части требований ПБ. Как следствие, они:
- Принимают на веру описания «что есть на объекте», не сверяя с проектом
- Не выявляют существенные несоответствия: например, наличие СОУЭ типа 2, когда обязателен тип 5
- Не умеют рассчитать категории помещений
- Считают, что наличие СПЗ в зоне — это гарантия соответствия
Пример
Объект класса В+, система дымоудаления выполнена в одноканальном исполнении без зонального управления. При проектной площади зоны в 700 м² — один датчик. По своду правил — минимум три зоны управления и два датчика. Опытный аудитор указал бы на нарушение логики зонирования. Неопытный — просто констатирует наличие вытяжки.
4
Отсутствие анализа режима эксплуатации
Часто аудиторы оценивают наличие систем, но не вникают в фактическое обслуживание: кто отвечает, что подписано, как выполняются ППР, когда замена оборудования.
Классический случай: объект имеет СПЗ, СОУЭ, дымоудаление, протоколы ввода есть. Но:
- Нет актов обслуживания за последние 18 месяцев
- Журналы хранятся в виде сканов без оригиналов
- Нет действующих договоров на техобслуживание
- Планы ГО и ЧС не актуализированы
Риск
Такая ситуация делает систему ПБ неэффективной в контексте расследования инцидента или разбирательства со страховщиком.
5
Отсутствие актирования влияния на сделку
Даже при обнаружении нарушений результат часто формулируется как «флаг», но не как аналитическая часть Due Diligence. То есть: выявлены отклонения — но без привязки к:
- Финансовым последствиям (не оценили CAPEX на устранение)
- Юридическим рискам (может ли это стать основанием для отказа в допуске)
- Срокам (на устранение уходит 6 месяцев, аренда стартует через 3)
- Взаимной ответственности сторон (кто устраняет, кто компенсирует)
Как избежать
Требовать от аудитора раздел «Влияние на сделку» с конкретными рекомендациями по структурированию договора.
6
Отсутствие формализации в условиях договора
Распространённая ошибка заказчика: получить отчёт, не встроив его в юридическую структуру SPA, DPA, SLA или LOI.
Это означает, что выявленные нарушения не становятся:
- Условием изменения цены сделки
- Субъектом графика устранений с вехами и штрафами
- Основой для гарантийного удержания части платежей
- Основанием для регресса или отказа от исполнения
Пример
При аренде БЦ клиент выявил отсутствие СОУЭ на трёх этажах. Собственник обещал устранение устно. В договоре не зафиксировано. Через 4 месяца МЧС выносит предписание, клиент вынужден переехать. Споры затягиваются: «ничего не подтверждено письменно».
Как избежать ошибок: принципы глубокой проверки
- Выбирать аудитора с опытом в Due Diligence, а не только в противопожарном надзоре
- Требовать не «галочек», а обоснования, выводов, расчётов рисков
- Фиксировать всю структуру процесса: отчёт, чек-листы, фотофиксация, рекомендации
- Привлекать параллельно технических юристов, оценщиков и представителей страховщика
Особенности аудита для разных типов недвижимости
Каждый тип объекта обладает уникальной спецификой, определяющей особые требования к противопожарной защите и, соответственно, особенности проведения аудита.
| Тип объекта | Особенности аудита | Характерные скрытые риски |
|---|---|---|
| Склад |
|
|
| Бизнес-центр |
|
|
| Торговый центр |
|
|
| Производство |
|
|
| Жилой комплекс |
|
|
| Строящийся объект |
|
|
Типовые нарушения по категориям объектов
Склады
- Несоответствие проектной и фактической высоты хранения — проект ≤9 м, реально — до 13 м
- Отсутствие модульного покрытия АУПТ в зонах с высоким риском (аккумуляторные, ГСМ-секции)
- Складская конструкция (стеллажи) блокирует распылители спринклерной системы
- Пожарный водоём не обследуется — нет контроля источника
Бизнес-центры
- Арендаторы нарушают проектное зонирование, переоборудуя серверные без уведомления собственника
- СКУД не интегрированы в общий ПБ-комплекс — двери на пути эвакуации заперты вне графика
- СОУЭ подаётся в одних зонах голосом, в других только световыми сигналами
Торговые центры
- Установка собственных спикерных систем арендаторами на фудкорте, «забивающих» сигнал СОУЭ
- Отсутствие тестирования резервного питания на уровне секций
- Подключение новых магазинов без обновления общего проекта СПЗ
Вывод
Тип объекта напрямую определяет акценты аудита. Универсального шаблона проверки не существует — каждый тип недвижимости требует индивидуального подхода, основанного на функциональном назначении, категории по взрывопожарной опасности и особенностях эксплуатации.
Как проверить квалификацию аудитора
Выбор исполнителя для проведения аудита — одна из ключевых точек входа в управление рисками сделки. Ошибочный выбор приводит не только к неполноценной экспертизе, но и к ошибочным инвестиционным решениям.
Кто имеет право проводить аудит: допуски и статус
Формально аудит ПБ как отдельная деятельность не лицензируется. Однако для комплексной проверки организация должна обладать:
- Членство в СРО в области инженерных изысканий и/или проектирования (если предмет аудита включает проектные решения)
- Специалисты с профессиональной переподготовкой в области пожарной безопасности, сертифицированные по профстандарту
- Опыт участия в противопожарной экспертизе, желательно с регистрацией заключений
- Лицензионные разрешения от МЧС на установку, обслуживание и ремонт СПЗ (если аудит включает оценку монтажа)
- Полис страхования профессиональной ответственности, покрывающий риски некачественного заключения
Важно
Многие «аудиторы» работают под флагом инжиниринговых компаний, не специализированных в области ПБ. Формально они создают отчёты, но содержательное наполнение не проходит проверку в суде или регулировании.
Как отличить глубокий аудит от маркетингового отчёта
Поверхностный аудит
- 5–10 страниц, список галочек по чек-листу
- 2–4 общих фото оборудования
- Работа с проектной документацией отсутствует
- Тестирование систем не проводится
- Общие формулировки («устранить замечания по ПБ»)
- Анализ рисков отсутствует
Профессиональный аудит
- 30+ страниц, логика от нормативной базы к рискам
- Фиксации на конкретных дефектах, маркировке, деталях
- Анализ расхождений, рисковые зонирования, комментарии
- Проверка сигнала, запуск переключателей, дымовой тест
- Детализированные сценарии устранения с приоритетами
- Раздел оценки влияния на эксплуатацию, аренду, страхование
Рекомендации по выбору подрядчика
- Проверяйте предыдущие кейсы, особенно по аналогичным типам объектов
- Запросите шаблон отчёта без конфиденциальной информации — получите представление о глубине работ
- Оценивайте наличие исполнительной команды — одного специалиста для сложного объекта недостаточно
- Договор должен включать детализированное ТЗ: перечень документов, зоны обследования, формат взаимодействия
- Структурируйте оплату по этапам: аванс, приёмка чернового отчёта, окончательное заключение
- Обсудите ответственность за ошибки — уважающая себя компания работает со страховым покрытием
Дополнительные критерии выбора
- Наличие допуска СРО или лицензии на выполнение экспертных работ
- Опыт в процедурах Due Diligence, а не только надзорной поддержки
- Утверждённая методология с обоснованием расчёта риска
- Архив выполненных работ с примерами шаблонов отчётов
- Страхование профответственности — желательно от 10 млн руб. и выше
- Понимание требований смежных направлений — юридического и технического DD
- Готовность подписать NDA и обеспечить юридическую чистоту формулировок
Главный критерий
Квалификация аудитора определяется не одним дипломом и даже не лицензией. Важна совокупность методологии, опыта, глубины проработки объекта и способности транслировать технические данные в рамки бизнес-рисков.
Нужен профессиональный аудит ПБ?
Проведём независимую экспертизу объекта с полным отчётом для Due Diligence