Почему оценка пожарного риска критична именно для офисных зданий в Москве
Московские офисные здания находятся в зоне максимального риска по нескольким объективным причинам.
Первое —
высокая плотность застройки и тесное расположение объектов. В случае возгорания огонь и продукты горения могут быстро распространиться не только внутри здания, но и на прилегающие сооружения.
Второе —
высотность: большинство офисов располагаются в многоэтажных зданиях, где эвакуация людей усложняется при отключении лифтов и задымлении лестничных клеток. В часы пик такие здания могут вместить тысячи людей, и эффективная организация путей эвакуации становится напрямую вопросом выживания.
Третье —
многопрофильное использование офисных зданий. Часто они включают кафе, серверные помещения, архивы, склады, шоурумы, зоны клиентского обслуживания. Это создаёт зоны с неоднородной функциональной нагрузкой и разной степенью пожарной опасности. Например, кухня ресторана на первом этаже и серверная комната на пятом требуют принципиально разного подхода к оценке рисков и проектированию противопожарных систем.
Москва также —
регион с активной позицией надзорных органов. Проверки и мониторинг соблюдения требований пожарной безопасности со стороны МЧС в столице отличаются высокой частотой и вниманием к деталям. Было множество случаев, когда формальные оценки приводили к повторному закрытию объектов — например, из-за незамеченных блокированных эвакуационных выходов или отсутствия эффективных систем оповещения.
Так как же трансформировать оценку пожарного риска из формального документа в реальный инструмент обеспечения безопасности?
Что входит в профессиональную оценку пожарного риска для офисного здания в Москве
Профессиональный подход к оценке пожарного риска подразумевает комплексное исследование объекта в его текущем состоянии с учетом архитектурных, инженерных и функциональных особенностей, а также актуальных нормативных требований. Работа экспертов превосходит границы простой проверки наличия огнетушителей и исправности сигнализации.
Типичная оценка включает:
Анализ путей эвакуации: определение времени, необходимого для выхода людей из разных зон здания, проверка наличия и проходимости выходов, соответствие их требованиям СНиП и СП 1.13130.
Оценка противопожарных систем и инженерного оборудования: систем пожарной сигнализации, оповещения и управления эвакуацией, установок пожаротушения, дымоудаления, противодымной вентиляции.
Разграничение зон по степени риска: определение категорий помещений, включая кабельные каналы, серверные, архивы, кухни. Выявляется наличие легковоспламеняющихся жидкостей, источников открытого огня, наличия текстильной отделки.
Оценка арендных площадей: часто офисы в Москве сдаются в субаренду, и каждая зона может иметь своё назначение и уровень пожарной опасности. Независимая оценка учитывает индивидуальное использование помещений, делая упор на защите общих зон.
Анализ режима эксплуатации: нагрузка на электросети, использование удлинителей, хранение бумаги и бытовой техники — важные параметры для объективной оценки пожароопасности помещений.
В состав итоговой документации стандартно входят:
Экспертное заключение о соответствии объекта требованиям пожарной безопасности;
Расчет пожарных рисков и времени эвакуации;
План мероприятий по приведению объекта в соответствие с нормами;
Фотофиксации и аналитические схемы размещения оборудования и эвакуационных выходов;
Подтверждающие технические документы на системы безопасности;
Форма договора с организацией-исполнителем, отражающая полномочия и границы ответственности.
Отличие от устаревшей «технической инвентаризации» в том, что независимая оценка пожарного риска включает расчеты вероятности развития пожара, время безопасной эвакуации, эффективность существующих средств тушения пожара и реальные риски при различных сценариях ЧС.
Пример: представим офис из 8 этажей с центральным холлом, тремя лестничными клетками, коворкингами, фитнес-клубом на первом этаже и бухгалтерской службой крупной компании, размещённой на двух верхних этажах. При профессиональной оценке здесь обязательно анализируется:
Доступность путей эвакуации с учётом часовой заполняемости здания;
Состояние систем дымоудаления и герметизации шахт лифтов;
Допустимые нагрузки на электросети многофункциональных этажей;
Правильность размещения и маркировки огнетушителей, шкафов с пожарными кранами;
Интеграция систем безопасности между этажами.
Такой подход позволяет не только выявить расхождения с требованиями, но и среагировать до наступления реальной угрозы.
Как влияет грамотная оценка риска на безопасность и функционирование офиса
Качественная независимая оценка пожарного риска — это не только обязательный документ для государства, но и возможность для собственников зданий и арендаторов существенно повысить уровень защиты персонала, устойчивость бизнеса и прозрачность ответственности.
Согласно статье 20.4 КоАП, несоблюдение требований пожарной безопасности может повлечь:
штрафы до 200 000 рублей для юридических лиц за первичное нарушение;
при повторном выявлении — до 400 000 рублей или приостановку деятельности до 90 суток по решению суда;
в случае, если нарушение создало угрозу здоровью и жизни людей — возбуждение уголовного дела по ст. 219 УК РФ, вплоть до лишения свободы;
дополнительно: наложение санкций на должностных лиц (управляющих, директоров) в размере до 50 000 рублей.
Например, в ходе анализа зачастую выявляются проблемы, которые не фиксируются при стандартной проверке: невозможность открыть пожарный выход из-за заблокированной двери, отсутствие доступного огнетушителя в серверной, застройка путей эвакуации мебелью и перегородками. Бывает, что материалы отделки не соответствуют классу пожарной опасности здания — а это критично, например, в офисах с интенсивным трафиком.
В Москве уже были прецеденты, когда из-за неправильно установленных СКУД сотрудники не могли покинуть этаж во время учебной тревоги. После оценки рисков система была перепроектирована, автоматы разблокировки исправлены, а сами сотрудники прошли обучение действиям при сигнале. Это напрямую влияет на безопасность людей и минимизирует потери при ЧС.
Ещё один аспект —
психологическая устойчивость коллектива. Люди чувствуют себя увереннее, когда видят, что помещения оборудованы по требованиям, маршруты эвакуации понятны, инструктажи проводятся, тревоги работают. Это особенно важно для крупных нанимателей, чья политикой конфиденциальности предусмотрено обеспечение защищённости персонала и критичной инфраструктуры.
Оценка становится отправной точкой для реальной работы над безопасностью: составляется индивидуальный список мероприятий, возможна модернизация оборудования, обновляются правила внутреннего распорядка. В это вовлекаются не только службы эксплуатации, но и арендаторы, ТСЖ, служба охраны — появляется единое понимание: безопасность — это система, а не гос. проверка.
Итог: такая оценка позволяет не просто соблюсти норму, а получить контроль над ситуацией, продлить срок службы объекта, уменьшить страховые взносы и установить надёжные сценарии реагирования в случае пожара.
Обязательная ли оценка: требования законодательства к офисным зданиям в столице
Согласно действующему законодательству Российской Федерации — в частности, Федеральному закону №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» — каждый объект защиты обязан соответствовать установленным нормативам. Офисные здания в столице, как объекты с массовым пребыванием людей, подпадают под особое внимание контролирующих органов.
В случаях, когда объект не может обеспечить полное соответствие нормативным требованиям по объективным причинам (архитектурным особенностям, исторической застройке, перепрофилированию помещений), допустимым механизмом является независимая оценка пожарного риска как альтернатива проверке Государственного пожарного надзора (ГПН). Это закреплено в ч. 2.1 ст. 6 ФЗ-294 и ряде положений подзаконных актов.
Оценка становится обязательной и в следующих распространенных для Москвы случаях:
Много арендные офисные здания, где каждый арендатор меняет планировку, назначение помещений, устанавливает оборудование (например, мебельные шоурумы, дизайнерские студии);
Здания, прошедшие перепрофилирование (из жилого фонда, промзон и т.д.);
Объекты, построенные или реконструированные без учёта современных Сводов Правил (СП 1.13130-2020 и др.);
Офисы в зданиях с перекрытием по нагрузке, где оборудование (например, серверные стойки) создаёт избыточную нагрузку по тепловыделению и пожарной нагрузке.
Важно понимать: приведение объекта в соответствие документации без подтверждённой независимой оценки всё равно не освобождает собственника от ответственности. При проверке контрольными органами значение имеет не просто наличие формального отчета, а его полнота, актуальность и техническая обоснованность решений.
Особенности оценки для офисов в бизнес-центрах и многопрофильных зданиях
Типовое офисное здание в бизнес-центре — это всегда сложная разно функциональная система: на разных этажах могут работать юристы, IT-компании, банки, колл-центры, фотостудии, складами пользуются без участия управляющей компании. Это усложняет оценку пожарного риска вдвойне — требуется не просто зафиксировать существующее состояние, но и адекватно учесть постоянно меняющийся профиль использования помещений.
Риск ошибочных оценок особенно высок в зданиях, где:
Внутренние перегородки из гипсокартона или стекла не учитываются как фактор распространения огня;
Арендаторы самостоятельно монтируют кондиционеры, выводы электричества, серверные стойки с кабельными трассами — при этом ТЗ от УК отсутствует;
Здания оборудованы СКУД, контролирующими двери выходов, но без системы разблокировки по срабатыванию пожарной тревоги;
Есть вертикальные атриумы, соединения между этажами через лестницы, внутренние балконы — что делает вертикальную эвакуацию особенно сложной.
Стандартизированный подход здесь не сработает. Один этаж может иметь класс опасности — 1 (с работающей кухней и газовым оборудованием), а следующий — соответствовать категории В4 (чистый офис без горючих материалов). Поэтому оценка должна учитывать не только конструктив здания, но и текущий арендный фонд и профиль эксплуатации.
Вопрос ответственности также ключевой. Согласно действующим нормам, обязанность по обеспечению пожарной безопасности лежит на собственнике объекта или законном арендаторе. В случае с БЦ — как правило, это управляющая компания, которая вправе возлагать часть обязательств через договор управления и аренды на арендаторов. Однако в большинстве случаев именно УК заказывает независимую оценку и затем организует мероприятия на общедомовых территориях (лифтовые холлы, коридоры, коммуникационные узлы).
Правильная практика:
управляющая компания периодически проводит профессиональную оценку пожарного риска для всего здания, а каждый крупный арендатор — дополнительно — для своей площади. Тогда возникает единая система управления пожарной безопасностью, где все действия согласованы, разделы проектной документации стыкуются и технические задачи не дублируются.
Особенность столичных БЦ в работе с высотными зданиями: при эвакуации выше 15 этажей применяются особые меры по управлению потоками людей, автоматическому отключению лифтов и работе над системами дымоудаления. Этажи с серверами или складами нуждаются в локальном резервном питании для противопожарных систем. На практике это нередко игнорируется, особенно в зданиях 2000–2010-х годов постройки, где планировка изменялась многократно. Именно поэтому оценка становится не просто проверкой соблюдения норм, а реальной базой для обновления системы безопасности.
Как выбрать компанию для оценки пожарного риска в Москве: 5 признаков профессионализма
Профессиональная независимая оценка пожарного риска — работа, требующая не только глубоких знаний, но и грамотной методологии, опыта в офисных проектах и аккредитации. Ошибка на этом этапе может обернуться убытками при проверке МЧС или, что хуже, — неработающими механизмами в случае реального пожара.
При выборе исполнителя оцените по следующим критериям:
Лицензирование и аккредитация
Компания должна иметь статус независимой организации, аккредитованной в системе добровольной сертификации. Также обязательны:
Допуск СРО на проведение оценки;
Полный пакет разрешительных документов на вид работ (особенно с оборудованием);
Наличие действующего договора страхования ответственности за результат.
Опыт в офисных и многофункциональных объектах
Москва специфична: плотная застройка, исторические здания, бизнес-центры, небоскрёбы. Компания должна понимать тонкости вертикальной эвакуации, взаимодействия арендаторов, политик корпоративной безопасности. Попросите показать примеры выполненных работ для офисов схожей категории.
Формулировки договора
Приложенный договор должен содержать:
Конкретные сроки выполнения оценки (обычно до 30 рабочих дней);
Перечень выполняемых работ поэтапно;
Условия выезда на объект и пересмотра заключения при изменениях;
Права заказчика на уточнение и повторные расчёты (если появились новые арендаторы, перепланировки и т.д.).
Факт выезда на объект
Оценка «по фото» — тревожный признак. Факты перепланировок, замков на дверях, загромождённости коридоров выявляются только при физическом осмотре. Опытные компании используют планшеты с чек-листами, графические схемы, записывают маршрут эвакуации в реальном времени.
Уровень проработки финального отчета
Документ должен быть не только формальной бумагой, но и реальной рабочей инструкцией для УК и арендаторов. В нём должны быть:
Подробно описанные сценарии развития пожара — минимум 3 варианта (рабочее время, выходной день, ночью);
Расчеты времени эвакуации (в зависимости от загруженности объекта);
Категорирование помещений по ГОСТ 12.1.004-91 и классам взрывопожарной и пожарной опасности (ФЗ-123);
Пошаговые рекомендации по устранению выявленных несоответствий, с фотофиксацией и ссылками на СП;
Акт осмотра, шаблон декларации пожарной безопасности при необходимости;
Информация по проектированию систем защиты (если требуется последующая разработка).
Наличие этих пунктов — гарантия, что вы получаете не “бумагу на полку”, а обоснованную и рабочую стратегию обеспечения противопожарной безопасности.
Чего стоит избегать: типичные ошибки и заблуждения при заказе оценки
Несмотря на кажущуюся простоту процедуры, независимая оценка пожарного риска в офисных зданиях редко проводится грамотно при формальном подходе к выбору исполнителя. Владельцы объектов и управляющие компании часто допускают одни и те же ошибки, приводящие к деньгам, потраченным впустую, и рискам, которые не были устранены. Ниже — самые распространённые заблуждения, которых стоит избегать.
1. Заказ оценки «для галочки»
Самая частая ошибка. Формальный заказ, чтобы «если проверка — показать бумагу» ни к чему не приводит. Во-первых, у МЧС есть инструменты моментально проверить, где и когда компания проводила независимую оценку, и раскрыть заказ слишком общий. Во-вторых, если заключение шаблонное и не отражает реальной конфигурации объекта — оно не выдержит ни одной внеплановой инспекции и может быть признано недействительным.
2. Попытка использовать старое заключение без обновления
Смена арендаторов, перепланировки, появление нового оборудования (серверов, кофейных точек, мебельных выставок) — всё это меняет рисковый баланс объекта. Нормативы также обновляются: например, с 2021 года введены новые СП с требованиями по категориям помещений, вентиляции, классам строительных конструкций. Если вашей оценке более 2 лет — она требует, как минимум экспертизы на предмет актуальности.
3. Игнорирование рекомендаций по улучшению
Одна из ключевых ценностей независимой оценки — практические выводы. Но часто они воспринимаются как «необязательные», особенно рекомендации без предписаний ("пожелания" в конце отчета). Это ошибка: например, если указано заменить отделку потолка в коридоре на менее горючий материал, и это проигнорировано, при реальном пожаре или проверке МЧС это станет основанием для признания владельца не принявшим достаточных мер по обеспечению безопасности.
4. Завышенное доверие к визуальному порядку
Офис может «выглядеть» безопасно, но быть опасным с инженерной точки зрения. Частные случаи: система пожаротушения работает, но не покрывает всю площадь; блок управления дымоудалением установлен без учета инерционного давления воздуха; выходы размечены, но ведут к закрытым помещениям. Грамотный расчет пожарных рисков и анализ соответствия объекта нормативам часто выявляет критичные скрытые проблемы, которые не видны сотрудникам или собственнику.
5. Недостаточный контроль после оценки
Даже если оценка выполнена профессионально, но после неё не внедряются рекомендуемые меры — это приводит к переделкам, рискам при проверке и потенциальному ущербу. Стратегия безопасности — процесс, а не акт. Один из эффективных подходов — назначить ответственного по реализации мероприятий из плана оценки. Особенно это важно в зданиях со множеством арендаторов и перекрёстной зоной ответственности.
Заключение: когда оценка — документ, а когда стратегия безопасности
Оценка пожарного риска может быть просто бумажным приложением к договору аренды. А может — стать началом построения устойчивой и защищённой среды в офисном здании, где учтены все реальные угрозы и выстроен алгоритм предотвращения последствий чрезвычайной ситуации.
В условиях Москвы, где офисы плотно размещены, стеклянные перегородки сочетаются с подвесными потолками, а потоки арендаторов, сотрудников и клиентов сильно меняются в течение дня — универсальных решений не существует. Нужен индивидуальный подход, экспертный анализ и корректные расчёты, которые превратят набор требований в практический план защиты объекта.
Реальная эффективность оценки проявляется не в словах «приказ выполнять», а в действиях: когда исправлены недочёты по маршрутам эвакуации, актуализированы инструкции, обновлены системы защиты, а сотрудники понимают, как действовать в случае ЧС.
По сути, грамотная оценка — это инструмент управления рисками и сохранения жизни, активов и репутации. Именно этот профессиональный, осознанный подход сегодня отделяет формальность от ответственности.
Если вы хотите не просто пройти проверку, а выстроить фундамент безопасного и стабильного функционирования офисного пространства — делайте выбор в пользу компаний с опытом, прозрачными договорами и профессиональным подходом. Это инвестиция не в отчет — а в безопасность каждого из тех, кто находится в вашем офисе.
