Что такое независимая оценка пожарного риска и зачем она торговому центру?
Независимая оценка пожарного риска (НСОПР) — это аналитический процесс, в рамках которого специалисты проводят экспертизу фактического состояния пожарной безопасности на объекте, определяют уровень допустимых рисков возникновения пожара и его последствий, а также составляют обоснованные рекомендации по устранению выявленных несоответствий. В случае торговых центров Москвы значение этой процедуры возрастает многократно. Причина — в высоких рисках, обусловленных масштабами объектов и постоянным трафиком посетителей.
ТЦ — сложные многофункциональные структуры с переменным наполнением арендаторов, интенсивной эксплуатацией инженерных противопожарных систем, часто с фуд-кортами, зонами развлечений и временными мероприятиями. Всё это создаёт существенную нагрузку на системы обеспечения безопасности. В условиях Москвы, с её насыщенной надзорной средой и интенсивной застройкой, торговые комплексы относятся к категории наиболее уязвимых объектов с точки зрения пожарных рисков.
Согласно ст. 144 Федерального закона № 123-ФЗ, НСОПР может быть использована в качестве альтернативы обязательной проверке Госпожнадзора МЧС. Это актуально, когда:
Применяются индивидуальные проектные решения или отклонения от нормативов;
Здание эксплуатируется с отклонением от изначального проекта;
Владелец или управляющая компания стремится минимизировать риски претензий от надзорных органов при проверках;
Требуется переоформление декларации или внесение изменений в документы о соответствии.
Практика показывает, что НСОПР может сыграть ключевую роль в защите прав и снижении рисков юридической и административной ответственности. Например, в одном из распределительных торговых центров Москвы проверка МЧС выявила нарушения по эвакуационным путям. Однако ранее проведённая независимая оценка с подробным расчётом пожарных рисков и реалистичным моделированием доказала допустимый уровень угрозы при текущих условиях эксплуатации. В результате штраф был отменён, а меры ограничились предписанием на устранение отдельных узких мест, что сэкономило владельцу свыше 1,3 млн рублей с учётом штрафов, юридических издержек и простоев арендаторов.
Таким образом, для ТЦ НСОПР — это не просто формальность, а рабочий инструмент снижения риска ущерба, обеспечения безопасности объекта, защиты интересов собственника и арендаторов. Она необходима также в случаях отсутствия документов на системы ПБ, противоречий с проектом, частых смен арендаторов или перепланировок.
Обязательные критерии при проведении оценки ТЦ
Торговый центр — это объект не только высокой коммерческой важности, но и повышенной социальной ответственности по части соблюдения требований пожарной безопасности. При проведении НСОПР к таким объектам применяют рекомендации и требования, вытекающие из целого комплекса нормативных документов: СП 1.13130, СП 2.13130, ФЗ-123, а также локальных и региональных актов.
Ключевыми параметрами анализа становятся:
Полнота и эффективность путей эвакуации, включая ширины проходов, наличие нескользящих покрытий, световых и звуковых оповещений, понятную навигацию и автоматическое открытие дверей по сигналу;
Работоспособность систем противопожарной защиты: обнаружение, сигнализация, оповещение, дымоудаление, системы пожаротушения (включая спринклерные и модульные установки);
Расположение торговых секций, арендаторов, фуд-кортов — с точки зрения функционального зонирования, плотности застройки, контроля доступа и интеграции с системами управления эвакуацией;
Техническое состояние ограждающих конструкций, в том числе стеклянных и гипсокартонных перегородок, особенно при изменениях без согласования;
Планировка зала и анализ этажности — влияние на тактику ликвидации возможного пожара специалистами МЧС, а также на расчет времени безопасной эвакуации.
Особо подчёркивается необходимость анализа реальных условий эксплуатации. Часто владельцы ТЦ устраивают временные торговые зоны, выставки или праздничные мероприятия, меняя конфигурацию зала. Или арендаторы без согласования перестраивают помещения, сокращая проходы или загораживая выходы. Такие изменения не отражаются в официальных планах, но существенно ухудшают реальный уровень пожарной безопасности.
Важно понимать, что в проведении оценки участвуют не только специалисты лицензированной экспертной компании. Эффективность напрямую зависит от взаимодействия всех сторон:
Раскрыть текст
Собственник предоставляет исходные документы и организует допуск к тех-зонам;
Управляющая компания — отвечает за сбор и предоставление актуального состояния объектов, документацию по техническим средствам защиты и эксплуатации;
Арендаторы — обязаны не препятствовать проверке своих площадей, предоставить доступ к помещениям и не скрывать внесённые изменения.
Распределение ответственности между сторонами критично важно: отказ предоставить данные, скрытая перепланировка арендаторов или устаревшая документация могут не просто исказить результаты экспертизы, но и привести к признанию заключения недействительным.
Как выбрать организацию для независимой оценки в Москве
Выбор компании для проведения независимой оценки пожарного риска в московском торговом центре — задача, требующая внимания, опыта и понимания специфики. Это не просто формальное заключение: от качества проведенной экспертизы зависит, будет ли принято заключение в МЧС, получит ли ТЦ страховку и сможет ли законно эксплуатироваться после модернизации или перепланировок.
Проверка организации должна охватывать следующие обязательные признаки:
Наличие соответствующей лицензии на деятельность по оценке пожарного риска, выданной МЧС и действующей на момент заключения;
Подтверждённая принадлежность к СРО по пожарной безопасности с выданным свидетельством о допуске к работам на ОПО и ВПО (особо опасные, взрывопожароопасные объекты);
Наличие в штате специалистов с опытом прохождения надзорных проверок — желательно бывших сотрудников МЧС, инженеров ПБ, экспертов с судебной практикой;
Полис страхования профессиональной ответственности с покрытием от 3 млн рублей — защита интересов заказчика в случае ошибок эксперта;
Реальные кейсы оценки торговых центров в Москве — желательно с открытыми отзывами, примерами заключений и фотографиями хода обследования.
Москва предъявляет повышенные требования к документам, и основной риск — выбрать подрядчика, который не сможет подготовить визуально и методологически грамотное заключение. Типичная ошибка — покупка дешёвого заключения без выезда на объект. В итоге документ может быть отклонён, а собственник повторно заплатит, уже в сжатые сроки перед проверкой.
Пример: в 2023 году управляющая компания одного из бизнес-центров, совмещённых с торговыми галереями, обратилась к малоизвестной фирме за «бюджетной» оценкой. Заключение оказалось шаблонным, без расчетов пожарной нагрузки, с дублируемыми фрагментами из других объектов. На проверке МЧС признаёт заключение несоответствующим, объект получает приостановку эксплуатации по статье 20.4 КоАП РФ на 60 суток и штраф более 600 000 рублей. Повторную экспертизу делают уже в экстренном порядке, влекущем двойные траты.
Поэтому основное правило — не формализовать выбор. Запросите образцы отчетов, пообщайтесь с руководителем проекта, узнайте, как будет вестись обследование. Добросовестная компания никогда не пренебрежёт предпроектным аудитом, предложит выезд, задаст вопросы по арендаторам и техническому состоянию систем. Практика показывает: такие нюансы и определяют, какой результат вы получите — формальный документ или эффективный инструмент управления безопасностью.
Этапы независимой оценки применительно к ТЦ
Процесс независимой оценки пожарного риска торгового центра включает в себя несколько чётко регламентированных этапов, от качества и полноты выполнения которых напрямую зависят достоверность результатов и юридическая сила заключения. Для объектов в Москве особое значение имеет соблюдение процедурных норм и корректное оформление документов, учитывая усилившийся административный контроль МЧС по крупным общественным зданиям.
Сбор и анализ исходной документации
На этом этапе команда экспертов запрашивает и систематизирует документы, характеризующие объект:
архитектурные и конструктивные чертежи (поэтажные планы, эвакуационные схемы);
паспорта и акты на системы пожаротушения, дымоудаления, АПС, СОУЭ;
предыдущие акты проверок МЧС, предписания, приказы на устранение нарушений;
документы об осуществленных работах по модернизации систем ПБ;
декларация пожарной безопасности;
рекомендуется предоставить сведения об арендаторах по секциям — перечень, функционал, даты начала аренды.
На практике часто выясняется, что документация частично утеряна, неактуальна или не охватывает все зоны ТЦ. Тогда формируется дополнительный перечень необходимых обследований.
Выезд и обследование на месте
Сотрудники экспертной организации проводят визуальное, инструментальное и функциональное обследование всех зон объекта:
проверяются работоспособность средств сигнализации и тушения, фактическое состояние путей эвакуации;
идентифицируются факты перепланировки без согласования;
оценивается наличие препятствий к эвакуации, состояние запасных выходов и световой навигации;
проводится фотофиксация с привязкой к плану здания.
Сегодня всё шире применяется аэровизуальное обследование с использованием дронов и лазерного сканирования, особенно в многоуровневых или комплексных ТЦ. Это повышает точность расчётов и снижает субъективизм оценки.
Расчет и моделирование пожарных рисков
Используются специализированные программные пакеты (FDS, Pathfinder, PyroSim), позволяющие смоделировать поведение дыма, распространение огня, движение людских потоков при эвакуации, с учётом различных сценариев:
пожар в торговом зале в часы пиковой посещаемости;
задымление в фудкорте с нарушенной вентиляцией;
отказ систем СОУЭ и ручного оповещения.
На основе моделирования составляется отчет с расчетом времени эвакуации, времени наступления опасных факторов пожара, сравниваются показатели с нормативами. Это позволяет определить уровень фактического риска.
Формирование заключения и рекомендаций
Результатом работы становится заключение об оценке пожарного риска — юридический документ установленного формата, включающий:
сведения об объекте и его параметрах;
описание фактического состояния ПБ и выявленных несоответствий;
расчёты риска по методике Минэкономразвития и МЧС;
вывод о допустимости риска пожара при текущих технических решениях;
перечень мер, направленных на снижение риска до допустимого уровня.
Компетентные организации завершают заключение электронной подписью руководителя проекта и печатью, а на титульном листе указывается регистрация в Федеральном реестре заключений НСОПР.
Для эффективного прохождения всей процедуры важно заранее назначить ответственных от ТЦ:
Главный инженер или техник по безопасности — за координацию доступа к системам, сбор документации;
Юрист или лицо, ответственное за договоры с арендаторами — для координации их участия и доступа к помещениям;
Представитель сервисных подрядчиков — по системам АПС, ПТ, вентиляции и электроснабжения.
Арендаторы часто обособлены, но их включённость в процесс — важное условие. В случае, если в арендуемых помещениях использованы горючие материалы без сертификации, загромождены проходы или отключены извещатели — это становится значимым фактором оценки. Рекомендуется заранее уведомить арендаторов и проинформировать о целях экспертизы.
Разбор реальных требований к пожарной безопасности ТЦ, выявляемых в ходе оценки
Независимая оценка в торговом центре редко обходится без выявления нарушений. Часто речь идёт не о грубых отступлениях от СП и СНиПов, а о повседневных деталях, которые формируют картину реального риска. В ходе выполнения обследования эксперты фиксируют дюжину типичных несоответствий, встречающихся в 7 из 10 столичных объектов.
Наиболее распространённые случаи:
Самовольная перепланировка арендаторов, не согласованная с управляющей компанией и МЧС. Например, установка фальш-стен из негорючих материалов, которые перекрывают зону действия спринклеров или напротив — создают эффект дымового мешка;
Захламление путей эвакуации коробами, витринами, рекламными баннерами. Согласно СП 1.13130, минимальная ширина эвакуационного прохода 1,2 метра — в реальности фиксируются проходы по 70–80 см;
Некорректная работа автоматических дверей: в отдельных случаях двери активируются не сразу по сигналу, либо не имеют дублирующего ручного отпирания;
Использование незарегистрированных или устаревших огнетушителей, отсутствие визуального контроля наличия средств пожаротушения по арендуемым секциям;
Нарушения в зоне инженерных коммуникаций — неоформленные отверстия в противопожарных преградах, сквозные каналы без огнезащиты кабелей.
Особого внимания требуют многофункциональные пространства — это зоны, в которых совмещены кафе, торговля, детские зоны. По нормативам расчёт пожарной нагрузки и проект эвакуации должны учитывать все виды функциональных нагрузок одновременно, включая поведение людей с ограниченными возможностями и детей при чрезвычайной ситуации.
Современные методики оценки всё чаще внедряют технологии инструментального обследования. Например, тепловизионная диагностика электрических щитов показывает дефекты соединений, которые потенциально являются источником короткого замыкания и возгорания. Использование дымового моделирования позволяет сравнить сценарные условия с фактической продуктивностью вентиляции.
Важно понимать — ни одна даже самая подробная проектная документация не заменит реальное обследование. Расхождения между планом и использованием объекта, особенно в торговле и общепите, — норма. Именно поэтому реальная эффективность оценки зависит от качества выездного анализа и применения объективных цифровых инструментов, а не просто от списка в отчёте.
Как оценка помогает — не формально, а на практике
Вопреки распространённому мнению, независимая оценка пожарного риска — это не просто способ «прикрыться бумагой» перед проверкой. При грамотном подходе она становится полноценным управленческим инструментом. И главное — она позволяет выявить реальные угрозы до того, как они приведут к пожару, штрафу или остановке деятельности.
Первое практическое преимущество — объективный анализ состояния противопожарной защиты с учётом реального режима эксплуатации. Например, если фуд-корт в торговом центре расширяет количество посадочных мест, а под навесом размещаются дополнительные кухни — это должно учитываться в расчёте пожарной нагрузки, скорости задымления и времени эвакуации. Формальный аудит без выезда в таких случаях просто не заметит нарушение.
Независимая оценка также упрощает прохождение плановых и внеплановых проверок МЧС. Согласно п. 6 Правил осуществления федерального контроля (надзора) в области пожарной безопасности, наличие действующего заключения НСОПР может быть основанием для замены выездной проверки камеральной, если риски признаны допустимыми. А это — минимум вмешательств, отсутствие приостановки, существенная экономия времени и нервов.
Для владельцев ТЦ и управляющих компаний это возможно ещё и способ повысить доверие со стороны арендаторов. Когда им представляют современное заключение с результатами цифрового моделирования и принятыми мерами, это снижает юридические риски при страховых случаях и проверках Роспотребнадзора, прокуратуры или трудовой инспекции.
Рассмотрим конкретный случай:
при оценке одного из ТЦ на северо-востоке Москвы в процессе моделирования был выявлен провал в системе дымоудаления в одной из галерей. Стандартные проверки это не фиксировали — срабатывание вентиляции шло со смещением по времени на 40–50 секунд, из-за чего зона задымлялась до достижения предельно допустимых концентраций угарного газа. После перевода системы на резервное электроснабжение и установка клапанов обратного давления риск был устранён.
Подобные нюансы невозможно выявить в ходе поверхностных проверок. В этом и заключается ценность экспертного подхода — в выявлении критичных отклонений, которые впоследствии могут стоить жизней, лицензии или репутации собственника.
Частые вопросы от собственников ТЦ
Нужно ли проводить повторную оценку при перепланировке?
Да, в большинстве случаев. Если перепланировка затрагивает эвакуационные пути, зонирование помещений, систему вентиляции или иные элементы, влияющие на пожарную безопасность, оценка утрачивает актуальность. Формально она больше не отражает фактическое состояние объекта.
Что делать, если арендаторы нарушают требования, а ТЦ уже прошёл оценку?
Ответственность несёт собственник, если полномочия по контролю арендаторов не делегированы по договору. Нарушения арендаторов могут стать основанием для оспаривания заключения. Рекомендуется вести учёт выявленных нарушений и подтверждать меры реагирования (предписания, акты, уведомления).
Заменяет ли НСОПР автоматическую проверку МЧС?
Нет, но может заменить плановую выездную проверку, если заключение актуально и оформлено корректно. Однако в случае инцидента или жалоб МЧС имеет право провести внеплановую проверку вне зависимости от наличия НСОПР.
Как быстро можно получить результат?
От 14 дней при полной готовности документации и доступности объекта. Срочная экспертиза возможна, но требует дополнительного согласования и увеличивает стоимость. В среднем по торговым центрам Москвы процедура занимает 20–30 дней.
Кто несёт ответственность по итогам оценки?
Оформленное заключение несёт юридическую силу только при условии, что оно подписано аккредитованной организацией. Однако заказчик обязан предоставить достоверные исходные данные. При выявлении фальсификаций или сокрытия критичной информации ответственность может быть разделена.
Важно понимать: НСОПР — инструмент, который работает только при полной открытости и сотрудничестве между заказчиком и экспертами. Ошибки в оценке чаще всего происходят не из-за некомпетентности, а из-за ограниченного доступа к информации или намеренного искажения фактов со стороны объекта проверки.
На что обратить внимание в заключении об оценке
Заключение по результатам независимой оценки пожарного риска должно быть не просто объёмным, а репрезентативным по содержанию. Его структура строго регламентируется и включает три ключевых раздела:
Аналитическая часть — описание объекта, планировка, характеристика систем противопожарной защиты, типы арендаторов, состав и состояние эвакуационных путей;
Расчётно-оценочная часть — моделирование сценариев пожара, оценка уровня риска (превышает/не превышает предельно допустимый), сравнение с требованиями нормативных документов;
Рекомендательная часть — конкретные меры устранения нарушений, с уровнями приоритета, обоснованием затрат и сроками исполнения.
Ключевой вывод — уровень пожарного риска признан допустимым или недопустимым. Только в случае допустимого уровня объект может продолжать эксплуатацию без ограничений.
Часто ТЦ получают замечания в следующих случаях:
Отсутствие графического приложения (планов эвакуации, тепловизионных снимков, привязки нарушений к плану);
Отсутствие пояснений к моделированию (описание сценариев, входные параметры);
Неполная информация по арендаторам — особенно в торговых павильонах или выставочных зонах;
Разночтения между фактическими и проектными данными;
Неподтверждённое страхование ответственности экспертной организации или отсутствующая регистрация заключения в электронном реестре.
Проверяя заключение, стоит уделить внимание не только финальному выводу, но и методике расчёта, допущениям при моделировании и корректному представлению выводов. Документ не должен быть шаблонным — у каждого объекта свой комплекс особенностей.
