+7 909 378 96 66
info@arr-group.ru
Напишите нам

+7 909 378 96 66

пн.–вскр. | 8:00 – 21:00



WhatsApp
 Telegram
Контекст: зачем понадобилась оптимизация
Офисный центр «Грин-Тауэр» в Москве был построен в 2006 году. Здание имеет 12 этажей, суммарная площадь — около 18 000 м². Основные арендаторы: компании из сферы IT, консалтинга и торговли, штат от 10 до 150 человек на этаж. В здании предусмотрены три лифтовых шахты, два основных эвакуационных выхода и подземный паркинг на 60 машиномест.
Поводом для переоценки и модернизации системы противопожарной защиты послужили сразу три фактора. Во-первых, в конце 2022 года МЧС выдало предписание после плановой проверки: выявлены несоответствия оборудования нормам СП 484.1311500.2020 и СП 5.13130.2009. Во-вторых, поступали жалобы от арендаторов на частые ложные срабатывания звукового оповещения и резкое включение вентиляционных отсечек без видимых причин. Третьим сигналом стали растущие расходы на обслуживание: система требовала частых дорогостоящих выездов инженеров даже для устранения некритичных ошибок.
Объективный анализ показал следующие риски:
  • в случае реального возгорания система может сработать с задержкой или не обеспечит синхронную реакцию всех подсистем;
  • количество ложных срабатываний достигало в среднем 4 случаев в месяц, трижды происходила экстренная эвакуация;
  • часть оборудования ввиду устаревания не имела поддержки от производителя и не могла быть интегрирована в новые системы управления;
  • узкие коридоры на некоторых этажах затрудняли соблюдение норм эвакуации.
Инициатором пересмотра системы выступила управляющая компания, обслуживающая здание с 2018 года. После согласования с собственником объекта был привлечён внешний технический аудитор и проектировщик с опытом в реконструкции зданий без остановки эксплуатации.
Оценка существующего состояния системы: что считали критичным
Первоначальное техническое обследование проводилось в течение трёх недель силами независимого аудитора. Были проанализированы все ключевые компоненты систем противопожарной защиты (СПС):
  • система пожарной сигнализации (ПС) — 300 адресных датчиков, 19 контрольных панелей, соединённых в шину;
  • вентиляция и дымоудаление — 12 клапанов, 3 вентиляционные установки для противопожарных отсечек;
  • система оповещения и управления эвакуацией (СОУЭ), построенная по схеме 2 типа (речевое оповещение);
  • автоматическая система пожаротушения — только в серверных участках. Остальные зоны оснащены ручными огнетушителями;
  • эвакуационные выходы, включая визуальную навигацию, устройство дверей, наличие противопожарных перегородок.
Проверка включала:
  1. Анализ исполнительной и эксплуатационной документации — обнаружены расхождения между актуальной схемой датчиков и их паспортами.
  2. Физические замеры и тестовые срабатывания в нерабочее время — при имитации дыма на одном из этажей не сработал клапан отсечки и не активировалась звуковая сигнализация.
  3. Опрос персонала охраны и обслуживающего электромеханика — выявлены случаи, когда ошибки сбрасывались вручную, без разбора причин, что влекло риски неконтролируемого отказа системы.
Наиболее критичными были признаны следующие проблемы:
  • Избыточная чувствительность датчиков: в офисах с чаепитиями или возле санузлов регулярно срабатывали дымовые сенсоры, не отличающие пар от продуктов горения. Пользователи часто «глушили» систему, заклеивая датчики — что само по себе уже нарушение.
  • Отсутствие синхронизации СПС и СОУЭ: в случае тревоги система не всегда запускала речевое оповещение. В 4 из 7 тестов оно не прозвучало вовсе или включалось с заметной задержкой до 20 секунд.
  • Устаревший тип панели управления: центральная плата имела выработанный ресурс, отсутствовали интерфейсы для удалённого мониторинга или интеграции с BMS. Логика оповещения и контроля могла быть запрограммирована только вручную через устаревшее ПО, поддержка которого прекращена в 2018 году.
  • Износ и коррозия элементов системы ножевого дымоудаления: ревизия выявила повреждения в приводах заслонок на двух этажах и перебои в срабатывании регуляторов потока.
Если говорить в практических терминах — каждый компаний, управляющей объектом более 10 лет, следует обратить внимание на повторяющиеся ошибки сигнализации, снижение отзывчивости датчиков, жалобы арендаторов на некорректное включение СОУЭ и сложности с обновлением ПО управления. Люди привыкают “жить” с неработающим режимом тревоги, что и создаёт максимально опасную иллюзию контроля.
Цели оптимизации: что хотели улучшить и почему
Перед началом модернизации была проведена сессия с представителями управляющей компании, технических специалистов и проектировщика. Цели оптимизации были зафиксированы в виде таблицы:
  • Цель: Уменьшить случаи ложных срабатываний ПС
  • Причина: Снижение доверия к сигнализации, потери рабочего времени, раздражение арендаторов
  • Метрика: Не более 1 ложного срабатывания в квартал
  • Цель: Сократить затраты на обслуживание
  • Причина: Рост стоимости выездов подрядчиков и замены компонентов
  • Метрика: Снижение годовых расходов минимум на 25%
  • Цель: Повысить согласованность действий всех подсистем во время пожара
  • Причина: Текущая логика не обеспечивала синхронной работы между оповещением, вентиляцией и датчиками
  • Метрика: Реакция всех систем в пределах 4 секунд от тревоги
  • Цель: Привести систему в полное соответствие с актуальными СП и СНиПами
  • Причина: Предписание МЧС и увеличение объемов проверок со стороны страховых
  • Метрика: Подтверждение соответствия после приемки органами надзора
Дополнительно были выставлены технические критерии: обеспечить резервируемость питания всех ключевых узлов, снизить долю зоны покрытия одним датчиком, предусмотреть легкость интерпретации тревожных сигналов на пульте диспетчера. Также заказчик отметил важность эстетики — в помещениях с дизайнерской отделкой оборудование не должно портить интерьер.
Реализация: какие решения были приняты и как проходило внедрение
Проект оптимизации был разбит на пять этапов. Это позволило избежать остановки работы здания, снизить риски пересечений между подрядчиками и оперативно корректировать решения на основе промежуточных результатов.
Техническое обследование и проектирование:
Проектировщик совместно с привлечённым аудитором выполнил уточнённую карту текущего размещения оборудования, провёл оценку зоны охвата и разработал проектную модель с учетом актуальных требований СП 484.1311500.2020 и СП 6.13130.2013. Были выполнены расчёты времени эвакуации для каждого этажа, с симуляцией в ПО Pathfinder. Впервые была предусмотрена централизованная диспетчеризация с возможностью быстрого отключения отдельных зон оповещения (например, серверной или паркинга) для проверки устройств без полной тревоги.
Выбор оборудования:
  1. При отборе основной упор делался на следующие критерии:
  • адресность всех сенсоров и исполнительных устройств,
  • наличие поддержки протоколов BACnet и Modbus для интеграции с существующей системой управления зданием (BMS),
  • устойчивость к ложным срабатываниям — приоритет был у дымовых извещателей с двойным контролем по фото- и термодатчику,
  • пожизненное обновление прошивок, поддержка на территории РФ.
Было принято решение использовать автоматическую систему порошкового пожаротушения в местах с высокой концентрацией электрооборудования (серверные, операторские), а в зонах общего пользования — модернизировать ручные средства с дополнением модульными установками объемного аэрозольного тушения.
Монтаж и наладка:
Работы начинались с наиболее уязвимых зон — технических помещений, чердаков, паркинга. После контрольного запуска на отдельных этажах масштаб модернизации распространился на весь объект. Каждое из 316 устройств (датчики, звуковые извещатели, модули управления клапанами, панели управления) проходило персональную проверку и цифровую привязку к системе. Были установлены новые маршруты прокладки кабеля с изоляцией термо-силок — это уменьшило риск повреждения линии при перегреве.
Интеграция с BMS и тесты:
Отдельный этап — синхронизация работы СПС и вентиляционных установок. Система получила возможность работать по 3 алгоритмам эвакуации: дневному (высокая загруженность), ночному (только охрана) и автоматическому (на основе загрузки лифтов и счётчиков присутствия). Были проведены 4 крупных имитации пожара на разных этажах и одно ночное учение. Результаты показали:
  • реакция на тревогу от момента обнаружения до включения СОУЭ — 2,8–3,4 секунды,
  • автоматическое раскрытие отсеков вентиляции — 100% выполнено в течение 7 секунд,
  • обновлённая СОУЭ держит речевой сигнал, громкость 86–94 дБ на всех этажах.
Обучение персонала и сдача:
Для дежурных техников был организован курс обучения по работе с новым интерфейсом диспетчеризации. Отдельно был записан видеотренинг для арендаторов — короткий инструктаж по действиям в случае сигнала тревоги. Финальный аудит МЧС прошёл без отказов, все нормы были признаны выдержанными.
Сложности в реализации: закупка и поставка оборудования заняли на 17 дней больше, чем планировалось. Задержка была связана с корректировкой поставщика из-за санкционных ограничений. Подрядчику пришлось срочно пере согласовывать спецификацию с другим поставщиком, сохранив функциональные характеристики. Также в процессе монтажа была выявлена незафиксированная линия скрытого кабеля, проходящая через технический шахтный канал — пришлось локально пере согласовывать проект и изменить схему маршрута.
Исполнители: проект вели три команды: проектировщик-подрядчик, монтажная организация и технический куратор со стороны УК. Раствор ответственности обеспечивал быстрые решения на месте — вместо долгой переписки. Удалось уложиться в 4,5 месяца с момента подписания соглашения до сдачи объекта. Первоначально был запланирован срок 4 месяца плюс неделя на резервные согласования — таким образом, можно сказать, что график выдержан с минимальным отклонением.
Результат: что изменилось и как это оценили
После завершения проекта в течение трех месяцев велся мониторинг новых систем — как в техническом, так и в пользовательском разрезе. Были зафиксированы следующие улучшения:
  • Число ложных срабатываний: сократилось с 3–4 случаев в месяц до 0 за период наблюдения;
  • Время срабатывания системы на тревогу: составило 2,9 секунды от фиксации сигнала до запуска всех сценариев подсистем;
  • Снижение затрат на обслуживание: средний ежемесячный платёж подрядчику уменьшился на 37% за счёт перехода на более простую в обслуживании систему и отказа от постоянных выездов по сбоям.
Реакция арендаторов также изменилась: руководители заметили, что сотрудники перестали воспринимать сигнал оповещения как “очередное ложное срабатывание” и стали внимательнее к регламенту эвакуации. Одна из компаний (крупный интернет-магазин) даже заказала у УК дополнительное обучение персонала действиям в условии ЧС.
Возврат вложений: общая стоимость проекта составила 6 800 000 ₽. Расчётный срок окупаемости (ROI) — 3,9 года за счёт экономии на обслуживании, снижении страховых взносов на имущество (на 18% после обновления системы) и отсутствия убытков от внеплановых простоев при частых тревогах.
Мнение эксплуатационного техника (цитата с согласия): «Теперь все точки на пульте подписаны, аварии не приходят “пачкой”, как раньше, и видно конкретно, что происходит. Система стала удобной для контроля, а не поводом для постоянного вызова подрядчиков».
Отдельно стоит отметить: новая система построена по модульному принципу — в дальнейшем возможно быстрое добавление новых зон защиты или событий, реагирующих на сигналы пожара, например активация системы контроля доступа или временное отключение электропитания серверных площадок.